RSS лента

Архив рубрики: Аренда

Новости аренды.


Как практически в любом большом городе США, инвесторы, девелоперы и строители пытаются идти в ногу с растущим спросом на многоквартирное жилье, особенно на аренду квартир. Арендаторы интересуются домами, где есть все необходимые удобства – бассейн, спортивный зал, зоны общего пользования, где можно отдохнуть и поработать, консьержи, которые примут ваши посылки и принесут бельё из химчистки.

На экране отмечены квартиры, кому пришли посылки.

Немаловажно, возможность жить без машины и ходить пешком. Такой образ жизни не дёшев. Большинство высотных зданий – это квартиры класса люкс. Застройщики уменьшают площадь квартиры, но делают её многофункциональной и увеличивают зоны общего пользования. Есть специальные места для хранения велосипедов. Количество парковочных мест в гараже обычно ограничено и за них нужно платить отдельно. Застройщики внедряют новые технологии, которые помогают жильцам регулировать и следить за температурой, охлаждением и освещением. Ориентированы эти здания на 30-х молодых специалистов. Момент, когда собственное жильё становится более интересным всё равно наступит!

Коммунальная квартира по-американски.

KommunalkaАренда недвижимости в Калифорнии становится все дороже и дороже. Не все могут позволить себе снять отдельную квартиру. Кто-то арендовал квартиру вдвоём, а вот теперь появилась новая возможность аренды — “co-living”, или совместное проживание. Вы арендуете комнату, а вот гостиной, кухней и ванной будете пользоваться вместе с другими жильцами. В кухне есть вся необходимая техника и мебель. Вам выделят несколько шкафов для посуды. В гостиной тоже есть мебель, телевизор, столы и стулья. Кто будет жить вместе с вами в этой квартире – неизвестно. Вы можете общаться со своими соседями, а можете находиться в своей комнате. Как и во всяком совместном проживании, здесь есть свои плюсы и минусы. Это может быть вариантом экономии на аренде и социальным общением для тех, кому этого не хватает. Менеджмент предлагает даже уборку мест общего пользования, чтобы избежать возможных конфликтных ситуаций. Это не совсем новый вид проживания. В 19 веке были популярны так называемые «boarding houses», с совместной кухней и ванной. Со временем, нужда в них отпала, а вот теперь они возродились несколько в ином виде и довольно активно развиваются.

Ситуация на рынке аренды, весна 2019 года.

Последние четыре года арендная плата в Сан-Диего активно росла. У нас наблюдался двузначный прирост арендной платы, которая росла более быстрыми темпами, чем в Лос-Анджелесе и Сан-Франциско. В начале этого года он значительно замедлился и увеличился только на 1%-2,5%. Для сравнения, в это же время, в 2018 году рост был 7%. Несмотря на замедление роста арендной платы Сан-Диего по-прежнему является очень дорогостоящим рынком аренды. Как отмечает сайт недвижимости Zumper, мы стоим на 9 месте в списке самых дорогих городов Америки для проживания.
Самым дорогим рынком аренды стал Карлсбад (92008,92009,920011), с ежемесячной средней арендной платой за одну спальню в $1,879 долларов, увеличившись на 1,3 процента в год. За ним последовал Энсинитас (92024) в $1,863, что на 0,3 процента ниже. В Оушенсайде (92056) был самый большой рост, на 1,5% процента, со средней арендой до $1,771 доллара в месяц.
К средним по ценам рынкам аренды можно отнести Сан-Маркос — $1,527, Эскондидо(92025) — $1,425 и Vista (92081) — $1,423.
Самым недорогим стал район «Нэшнл Сити» (91950) — $1,039 долларов в месяц. В отчете Marcus & Millichap в конце прошлого года говорится, что разрыв между ежемесячной ипотекой и средней арендной платой сделал аренду необходимым вариантом для большинства сан-диеговцев, сохраняя спрос на квартиры высоким.

Расходы и доходы при сдаче в аренду.

arenda-001

Разница между хорошим и плохим вложением денег – умение оценить все возможные расходы на аренду  и те доходы, которые вы сможете получить.

Приведу для вас конкретный пример.

Была куплена квартира за $300.000.

Налог на недвижимость — $3,060.00 в год.

ТСЖ —  $200.00  ($2,400.00 в год.)

Аренда в месяц  —  $1,900.00  ( $22,800.00 в год)

Управление недвижимостью, или “property management”, включает в себя контроль и надзор за недвижимостью, личным  имуществом и оборудованием — 8% от годовой суммы аренды —   $1,824.00.

Страховка —  от $300.00 в год.

После всех выплат, доход от аренды остаётся $15,016.00 —    5.0053%.

Налог на сумму аренду –от 15% до  25%. После уплаты налога остаётся —  $11,262.00 —  3.754%

В прошлом, 2016 году, цены на недвижимость в Сан – Диего выросли в среднем на    4,1%.

Хороших вам покупок и удачного вложения денег!

Что будет с арендной платой в следующие два года.

150040067-10По последним исследованиям  Beacon Economics, опубликованным в апреле 2016 года, прогнозируется высокое повышение арендной платы в Южной Калифорнии в ближайшие два года, благодаря росту спроса и низкому  уровню вакантности. По графству Сан-Диего, квартплата в среднем увеличится от $155 — до $1,577.

В исследовании отмечается, что улучшение национальной экономики и восстановление рынка жилья в целом должны обеспечить некоторое улучшение на рынке аренды в Калифорнии, где цены на недвижимость в среднем в два раза выше, чем в других штатах Америки, что делает квартиры более доступным вариантом для многих людей , выбравших для проживания Южную Калифорнию.

Большинство многоквартирных домов, построенных в последнее время, были ориентированы на жильцов, с высоким доходом.

Делайте выводы.

Время инвесторов и выгодного вложения денег никто не отменял!

Арендатор и жильцы. Проблемы и их решение.

Escondido Buddist Temple 018

Хочу остановиться на очень важном и сложном вопросе – решение проблем между жильцами и арендаторами.

А Америке 110 миллионов американцев арендуют жильё. Процент выселения — 8,5%.

Основная причина выселения – неуплата аренды.

Выселение из квартиры, в Калифорнии процесс очень сложный, долгий (до 6 месяцев) и болезненный  для обеих сторон. Почему так долго? Если вы обращаетесь в суд , а жильцы подают апелляцию, то это может занять до 6 месяцев. Это означает, что арендатор живет в вашей собственности еще не один месяц  и ничего не платит. Плюс, если вы нанимаете адвоката, то его услуги будут стоить в среднем, +$250/час. Самого выселение обойдётся не меньше $1,700. В таких случаях приглашается полиция, а вам потом приходит счёт.

На мой взгляд, намного эффективнее привлекать на помощь professional mediator. Это нейтральный профессиональный посредник по легальным вопросам, который помогает обеим сторонам взаимовыгодно юридически разрешить спор. Самое большое преимущество медиации по сравнению с судом, это то, что риск проиграть в ходе судебного разбирательства исключается.

Процесс очень гибкий. Проводится по видео-чату,телефону, или электронной почте. Цена — $200.

Сохраняет время и деньги.

Народная мудрость – «Худой мир лучше доброй ссоры», как нельзя лучше работает  в данном случае!

Несбыточная мечта арендатора, или реалии калифорнийской жизни в конце 2015 года.

FullSizeRender

Какой арендатор не мечтает быть хозяином? Владеть недвижимостью хотят многие, но, к сожалению, не всем это доступно.

Цена аренды, по сравнению с октябрём прошлого года выросла на 3.6%. Квартиры и дома сдаются быстро, простоев почти нет, желающих много. Владельцы больших доходных домов и арендодатели  диктуют свои условия. Сейчас наступило их время. По логике вещей, арендаторам самое время подумать о покупке собственного жилья. Но тут  — то и возникает проблема. Для покупки недвижимости, начальный взнос должен быть 20%.  Так как арендная плата росла быстрыми темпами,  а зарплата не так быстро, то арендаторы просто не могут скопить нужные суммы.

Тем временем, цены на недвижимость растут. В Сан-Диего открываются новые офисы и бизнесы.

Люди переезжают и нуждаются в квартирах.

Если у вас есть возможность для покупки недвижимости, то сейчас самое время этим заняться.

Успехов и хороших покупок!

Перспективы аренды в 2015 году.

АрендаЦена на аренду квартир уверенно идёт вверх. Количество предложений на аренду просто не успевает за спросом.

По прогнозам, аренда в Сан-Диего  в 2015 году должна вырасти в среднем  на 4%.

Рост цен на недвижимость, прогнозируют на 2,5%.

Если вы всё ещё в раздумье, что для вас лучше, аренда или покупка, повышение цен  на аренду, вряд ли поможет сэкономить  деньги для первого взноса.

Разница между хорошим и плохим вложением денег – умение оценить все возможные расходы на аренду  и те доходы, которые вы сможете получить.

Сейчас самое лучшее время для покупки. Покупателей на рынке меньше, есть выбор и можно торговаться.

Для того чтобы проверить, правильно ли вы вложили деньги:  ежемесячный доход от аренды  разделите  на цену, которую вы заплатили за вашу недвижимость. Если полученная цифра, будет составлять 0,8 – 0,6% от стоимости,   значит, вы правильно вложили ваши деньги. При более низкой цифре, покупка была бы не очень удачной.

Удачных покупок!

Новые правила по аренде.

Инструкция по аренде жилья в Калифорнии

В начале февраля 2014 года, в штате Нью-Йорк, были выпущены новые, обновлённые правила о сдачи недвижимости в аренду. Новые правила направлены на стабилизацию аренды, а также усложняют арендаторам увеличивать арендную плату.
Большой спрос и нехватка арендного жилья, плюс жилищный кризис 2007 дали возможность домовладельцам поднимать арендную плату и выселять жильцов на рынках Нью-Йорка, Сан-Франциско и Бостона, почти без особых ограничений. Плюс к этому, нужно добавить рекордно низкое количество вакансий.
Не все рады этим изменениям. Получается, что права жильцов, будут охраняться в какой-то степени, больше, чем права арендаторов.
Сан-Диего подобные изменения не коснулись. Средняя, месячная аренда на январь месяц 2014 года — $2,200. Очень много желающих арендовать студию и дома на 3-4 спальни.
Так что, будущие покупатели, делайте выводы и хороших вам покупок на стабильно-солнечном калифорнийском рынке!

Перечень услуг по управлению, обслуживанию и эксплуатации вашей недвижимости в Калифорнии.

Property ManagementУправление недвижимостью, или “property management”, включает в себя контроль и надзор за недвижимостью, личным  имуществом и оборудованием.

Управляющий недвижимостью:

  1. Проводит проверку кредита и  платёжеспособности потенциальных арендаторов.
  2. Подготавливает и заполняет все необходимые документы для контракта.
  3. Собирает арендную плату и следит за техническим обслуживанием здания .
  4. Производит оплату необходимых расходов и налогов.

Это краткий перечень тех услуг, которые, я могу вам предложить в качестве управляющего вашей недвижимостью в Сан-Диего.

Управляющий, обязан иметь лицензию Калифорнийской Гильдии Риелторов и быть в курсе всех штатных и муниципальных законов, касающихся аренды жилья.

Находясь в другой стране, нужно быть уверенным, что за  вашей недвижимостью будет обеспечен надлежащий уход. Моя компания, может помочь вам в этом.

Отношения  между  управляющим и владельцем недвижимости, имеют решающее значение в данном бизнесе.

Обо всех деталях, оплате и других интересующих вас вопросах, я могу сообщить в личной переписке.

Обращайтесь, буду рада вам помочь!