RSS лента

Архив рубрики: Возможности для бизнеса

Противостояние между роскошью и доступностью.

Downtown

Жить в Калифорнии — это роскошь? Да, роскошь, и ещё какая. За два последних десятилетия, штат покинули 4 миллиона человек. Только 34% могут позволить себе купить здесь дом. Оплата ипотеки и уход за домом, будут составлять 40% от доходов семьи. С другой стороны, количество жилого фонда по отношению к населению, проживающему в штате, по-прежнему не достаточно. Почему? Строгие ограничения на пользование землёй. Для частного застройщика, решившего построить жилой комплекс, процесс ожидания от предложения, до начала строительства, как минимум 5-7 лет. Такие ограничения имеют свои преимущества, особенно когда это связано с охраной окружающей среды. Отрицательная часть – огромное количество бумаг и трудность получения разрешения на строительство.
Калифорния – это удивительное и уникальное место на земле. Если вы можете себе позволить дорогую аренду и недвижимость, приезжайте, и вы не будете разочарованы.

Когда покупать недвижимость?

Thinking sunsetМеня часто спрашивают, когда лучше всего покупать недвижимость?  Отвечу так –  да почти всегда, если вы не намерены, конечно, тут же её продать. Причина проста, на таких рынках с плотной застройкой,  как в Сан-Диего, где мало места для роста, и спрос почти всегда превышает предложения, желающих купить всегда достаточно. А там где есть спрос, так и цены идут вверх. Пока есть колебания рынка в краткосрочной перспективе, долгосрочный рост вселяет уверенность.

Финансовые рынки мира лихорадит, а  рынок недвижимости идёт себе своим путём. Иностранные инвесторы, рассматривают калифорнийскую недвижимость, как тихую заводь для вложения денег.

Коммерческая недвижимость Сан-Диего, её особенности и преимущества.

Commercial real estateНедавно, компания из Нью Йорка купила два здания в центре города, 701 B Street and 707 Broadway, заплатив за них $154.9 млн. В последние несколько лет, они инвестировали в наш город $325 млн. Что такое центр Сан-Диего сегодня? Это 4 000 бизнесов  и 90 стартапов, в которых работает 75000 человек.

Инвестиции в наш город, делают и иностранные инвесторы. Что интересно,  их привлекают не только площади под офисы, их больше привлекают производственные и складские помещения. По сравнению с офисными помещениями, которые имеют 14.4% вакансий, у  производственных площадей, это цифра не превышает 6.6 – 6.7%.

Наличие морского порта и граница с Мексикой, до которой всего 25 минут езды из центра, делают наш город уникальным для ведения бизнеса. Суммарный оборот морских грузоперевозок порта Сан-Диего составляет 2,5 млн. т.  В порт ввозятся лес, цемент, сталь, машины, нефтепродукты, продовольствие, а также руда, химические продукты, металлолом, хлопок и  рыба.

Индустриальный район  Отай Меса (Otay Mesa), расположенный рядом с мексиканской границей, располагает большими промышленными помещениями и  развитой инфраструктурой. Около 50% бизнеса приходится на американские компании, а другая половина состоит из международных компаний.

Коммерческий бизнес Сан-Диего развивается быстро и успешно. Не упустите свои возможности.

Сан-Диего, центр города и его возможности.

San Diego downtownЕсли ваша компания, расположена в шаговой доступности от места, где вы живёте, то не нужно быть большим мудрецом, чтобы понять, сколько пользы из этого можно извлечь. Возможность ходить на работу пешком, не пользуясь автомобилем, экономя при этом время и деньги, что может быть лучше? Быстро развивающиеся технологические компании, большая часть которых находится в центре, будут стимулировать прогресс города и региона на десятилетия вперед.

Что такое центр Сан-Диего сегодня? Это 4 000 бизнесов  и 90 стартапов,   в которых работает 75000 человек. Возможность  баланса между работой и качеством жизни, привлекает много молодых людей, которые вносят, свежую струю и молодые амбиции в жизнь города.

Площади под аренду офисов, не так дороги, как в Сан Франциско, и они пока есть. Для всех тех, кто думал вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должны вписать Сан-Диего на первую страницу своего списка.

Недвижимость без границ.

Высокий уровень инфляции, заставляет задуматься многих, что же делать с деньгами. Ещё год назад, многие думали о доходности, сейчас же, больше думают о сохранении капитала. Подумайте о вложениях в недвижимость.

Остановлюсь на калифорнийской недвижимости. Прогнозируется, что средняя цена дома в Калифорнии увеличиться на 5,2 процента в 2015 году и достигнет цифры $501,000. Также прогнозируется более быстрый рост американской экономики, что даст дополнительный толчок в развитии рынка. Кто подталкивает наши цены к росту? Девелоперы. Свободной земли в Сан-Диего практически нет.  Есть несколько больших участков, которые расположены в пределах часа езды от города, и все они находятся в стадии разработки. Менее 25,000 участков остаются для индивидуального строительства. Дефицит земли под застройку, означает только одно – цены на недвижимость будут расти.

Стоимость аренды лучше привязывать к той валюте, которая меньше всего подвержена колебаниям инфляции. Например, доллар с 1973 по 2013 обесценивался в среднем на 4,3 % в год, фунт стерлинга (за тот же период) — на 6,1 %. Цена аренды в Сан-Диего выросла в отдельных районах  в 2014 году до 25%.  Причём, прошло это довольно незаметно и без особых усилий со стороны владельцев. Они просто поднимали цену, а жильцы платили.

Население штата Калифорния увеличивается. По данным последних исследований, полученных Министерством финансов штата, численность населения Калифорнии увеличилась до 37,8 миллиона человек. Рост происходит в двух направлениях – количество приехавших, превышает количество убывших из штата, а также рождаемость за последний год увеличилась,.

В Сан-Диего находится 22 высших учебных заведений.  Количество студентов — 242,117. Для примера, таунхаус, с 3-мя спальнями, двумя гаражами на расстоянии 1-й  мили от университета сдаётся за $3000 без особых усилий.

Коммерческие объекты, доходные дома (не менее 200 квартир), также наблюдают рост и уменьшение количества вакансий, по сравнению с прошлым годом.

Калифорнийский рынок недвижимости уникален.  Вложив деньги здесь, вы не только сохраните свой капитал, но и приумножите его.

Успехов!

Город Карлсбад, Калифорния.

CalrsbadВ северной части графства Сан-Диего, расположен город Карлсбад. В переводе с английского —  Карловы Вары. Как и в городе побратиме,  здесь есть уникальные  минеральные источники. С них город, практически и начинался.

Я не буду рассказывать обо всех красивых местах этого города, а перейду сразу к недвижимости. На мой взгляд, Карлсбад выделяется по условиям развития, среди всех городов северной части  Сан-Диего. Генеральный план развития города сделан так, что 40% его площадей не будут застроены, а будут оставлены под парки и зелёные зоны. Кстати, в Карлсбаде находится известный парк  Legoland. План города, это отличная комбинация хорошо спланированных Торговых площадей, дорог и парков. Жить здесь не только удобно и красиво, но и вкладывание в недвижимость Карлсбада, вы надёжно вкладываете свои деньги. Город не достиг своих максимальных приделов в росте стоимости жилья. Здесь есть свой аэропорт — Макклеллан-Паломар, что очень экономит время. В аэропорту есть место для частных самолётов.

Большой бизнес парк с огромным количеством крупных и мелких компаний, связанных с высоким технологиями, здоровьем и спортом.

Береговая линия Карлсбада, одна из самых красивых в Калифорнии. В городе находятся более 30 парков и скверов, несколько полей для гольфа, ну и конечно же, теннисные корты. Нигде больше в Сан-Диего вы не найдёте столько прекрасно оборудованных и совершенно бесплатных кортов.

Прекрасные школы. В 2014 году, одна из начальных школ и средняя школа, были удостоены диплома, как образцовые школы штата.

Когда меня спрашивают, в каком  из новых районов лучше всего вкладывать деньги для инвестиций в недвижимость, в первую  очередь, я называю Карлсбад.

Как конфиденциально оформить недвижимость в Америке.

Документ, который получает новый владелец недвижимости в Калифорнии, называется  TITLE OF OWNERSHIP (титул собственности). Что он из себя представляет?  Во-первых, это документ, дающий право на землю, недвижимость, другое имущество; а во-вторых, законное (имеющее юридическое подтверждение) право на владение каким-либо имуществом.

Титул, кроме полного и подробного описания объекта недвижимости, содержит характеристики и сведения, которые позволили бы установить, имеются ли какие-либо документально зафиксированные недостатки или препятствия для того, чтобы выдать покупателю имущества гарантии на правовой титул.

Создание траста, помогает обезопасить ваше имущество от притязаний кредиторов.

А самое главное, информация об их владельце менее доступна для посторонних. Что касается тех, кто не хочет оформлять покупку на своё имя, ее оформляют либо на имя доверительного собственника, либо на имя своей офшорной  компании. Второй вариант предпочтительнее, так как значительно облегчает процедуру передачи недвижимости при дальнейшей перепродаже: для этого достаточно лишь передать акции компании.

Траст может выполнять функции завещания, отличаясь от последнего большей степенью гибкости и конфиденциальности.

Цена траста около $1000. Оформляют его через адвоката.

Октябрь 2013 — Обзор рынка недвижимости Сан-Диего.

Осень 2013Главная осенняя тенденция калифорнийского рынка  недвижимости – с рынка  почти полностью ушли  краткосрочные  инвесторы, или как их здесь называют «flippers» , т.е.  те, кто покупал  объекты, делал  в них ремонт и тут же  продавал их с наценкой.

Повышение цен на недвижимость, за последние  18 месяцев, в сочетании с уменьшением количества домов, отобранных банками за долги, создали  очень неблагоприятную  ситуацию для краткосрочных инвесторов.

Если просмотреть статистику за 10 месяцев этого года, то можно  увидеть, что при продаже одного дома  инвесторы  в среднем зарабатывали $ 54,900.

Те, кто имел возможность, вложить $ 1милион  заработали до $200,000. Правда, и риск в этой категории намного выше. Основными рынками, где можно было заработать до 40% , были Лос-Анжелес, Сан-Франциско, Сан-Хосе и Сан-Диего.

Мой совет инвесторам – на рынке, по-прежнему достаточно много интересных предложений. Только,  теперь, вместо покупки, ремонта и быстрой продажи,  нужна покупка, ремонт и долгая аренда.

Удачных покупок!

Памятка для инвестора.

Памятка инвесторуЕсли вы покупаете недвижимость в Южной Калифорнии, для дальнейшей сдачи её в аренду, то вам необходимо знать  следующее.

В 1991 году был принят внутренний меморандум «Keating  Memo», при помощи   которого осуществляется регулирование для  размещения  жильцов. Согласно этому меморандуму,  в одной спальне должно быть размещено не больше 2-х жильцов. (По американским стандартам, спальней, отдельной комнатой, считается помещение с окном и встроенным шкафом для одежды.)

Из этого правила  могут быть исключения. Например, это родители с  грудным ребёнком.  В этом случае, проживание трёх человек, в одной комнате, допускается.  Ещё одно исключение —  конфигурация и расположение комнат в помещении, т.е. когда есть комнаты, переделанные под спальню. Каждый случай, нужно рассматривать отдельно. Иногда, очень сложно провести черту между тем, что допустимо, и тем, что может  создать вам проблемы.

Ещё одно очень важное постановление, о котором не стоит забывать, особенно, если ваша собственность находится в прибрежной зоне. Каждый прибрежный район, имеет свои ограничения, где и как можно арендовать помещения для краткосрочной аренды, так называемые vacation rental.  Так же, если ваша недвижимость находится в комплексе, где есть Товарищество собственников жилья (ТСЖ), необходимо внимательно ознакомится с правилами и регулированием проживания в данном комплексе.

В заключение, хочу сказать, чтобы оградить себя от неприятных сюрпризов – работайте с профессионалами и читайте все документы и инструкции.

Удачных вам покупок!

Покупка бизнеса в Сан-Диего.

San Jose Starbucks & Quiznos

Переехав в другую страну, очень часто эмигранты сталкиваются с тем, что работать по специальности они не могут. У кого-то это связано с невозможностью подтвердить свой диплом, у других – с  незнанием языка.

Вариант покупки бизнеса, становится для многих единственной возможностью создания рабочего места для себя, а иногда и для всех членов семьи.

В Сан-Диего существует база данных покупки и продажи бизнеса.

Что продаётся на сегодняшний день?

Прачечная за 125,000

Спорт – бар за 100,000

Ресторан за 189,000

Магазин для животных за 65,000 .

Кого эта информация заинтересовала более подробно , обращайтесь с вопросами.

Буду рада вам помочь.