RSS лента

Архив рубрики: О недвижимости

Основания для выселения в Калифорнии в 2021 году.

 

Vyselenie

Многие домовладельцы спрашивают: «Каковы основания для выселения в Калифорнии в 2021 году?»
Юридические фирмы Калифорнии ссылаются на Закон Калифорнии о защите арендаторов от 2019 года (AB 1482), который вступил в силу 1 января 2020 года, в качестве действующего закона.
Для выселения жильца должны быть веские причины. Арендатор не имеет права выселить жильца, только потому, что он этого хочет. Уведомление о выселении за 30 или 60 дней без объяснения причин является незаконным. Указанная причина должна включать одну из уважительных причин, предусмотренных законом.
Ниже, я перечислю основные пункты, по которым вы легально можете выселить жильцов:

Не платит арендную плату;
Нарушение важных положений договора аренды.
Создание неудобств окружающим.
Серьезный материальный ущерб.
Преступная деятельность, включая угрозы насилием домовладельцу.
Отказ подписать продление аренды на условиях, аналогичных оригиналу.
Незаконная субаренда или передача прав другим лицам.
Предотвращение легального въезда арендодателя для ремонта или демонстрации собственности.
Отказ от выезда при нарушении контракта.
Использование собственности в незаконных целях.
Отказ от переезда, после уведомления хозяина.
Бывают случаи, когда необходимо советоваться с юристом, но большей частью дела решаются на месте.

Есть ли место для роста?

Более одной пятой (21,4%) стоимости жилья в стране находится в Калифорнии. Дома в Калифорнии в совокупности стоят 7,8 триллиона долларов. Штат может похвастаться четырьмя из 10 городов с самой высокой стоимостью жилья — Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сан-Хосе и Сан-Диего. Для сравнения: 7,8 триллиона долларов в масштабе штата: это примерно столько же, сколько общая рыночная капитализация британской и европейской фондовых бирж (Лондонской и Euronext).

Перед пандемией 2020 год обещал быть успешным для продаж жилья. Показатели продаж в феврале 2020 года были самыми высокими за последние 13 лет, и отсюда было ясно видно возможность для дальнейшего роста. Повсеместный переход к удаленной работе во время пандемии побудил многих пересмотреть свои взгляды на то, где и как жить. Потребности в жилье, приоритеты и возможности помогли обеспечить сохранение высокого спроса в 2021 году.

Страх покупки.

Занимаясь продажами, я конечно же слышала фразу: «Я мог бы купить этот дом, квартиру, но это не совсем то, что мне бы хотелось». Ты находишь, то что просят и опять отказ. На самом деле происходит то, что человек боится. Это может быть: «Я боюсь сказать Вам, что мне это неинтересно». Но более вероятно: «Я боюсь неизвестного, я боюсь того, что подумают мои друзья, я боюсь потратить деньги». Есть несколько причин, из-за которых они скажут правду.

Во-первых, потому что наша культура научила нас, что страх — это то, чего стоит стыдиться. Но гораздо больше, потому что они обеспокоены тем, что, если я разделю их страх, то подтолкну их к покупке и они боятся этого. Деньги («это слишком дорого») — частое возражение, но не истинная причина. Цена — это просто удобный способ закончить разговор. «Я боюсь» -вот это то, что мы не хотим говорить.

Как преодолеть собственный страх каждый будет решать сам. Хороший агент никогда не будет подталкивать к покупке. Потратив много время и сил подобная сделка вряд ли будет закрыта. Всегда найдётся причина для отказа. Работая много лет с покупателями, ты невольно становишься психологом и видишь все «подводные камни» с самого начала. Я всегда стараюсь быть предельно откровенной со своими клиентами. Доверие – это главное условие успешной сделки. Знание рынка – это второе условие успеха. «Skills to Pay the Bills!”

Дисбаланс между спросом и предложением.

Условия на рынке жилья были довольно стабильными в течение последних нескольких лет. Ставки по ипотечным кредитам оставались низкими, в то время как покупательский спрос и цены на жилье продолжали расти. Даже во время глобальной пандемии условия оставались стабильными. Для этого есть ряд причин и последний прогноз группы экономических и стратегических исследований Fannie Mae выделяет некоторые из них. Главной проблемой является дисбаланс между спросом и предложением. Высокий спрос на жилье продолжает сталкиваться с длительной нехваткой предложений. Строители жилья также столкнулись с ограничениями и трудностями. Покупатели жилья не должны ожидать, что в ближайшем будущем условия слишком кардинально изменятся. Каждый месяц

Группа экономических и стратегических исследований Fannie Mae публикует прогноз по экономике и рынку жилья. Согласно их последнему выпуску, небольшие улучшения ожидаются. Фактически, их прогноз показывает увеличение продаж домов на 6,3% в этом году и рост строительства новых домов почти на 25% выше, чем годом ранее. Но, несмотря на оптимистичные цифры, рынок все еще сталкивается с проблемами. Одна из самых больших — отсутствие домов, выставленных на продажу. В Сан-Диего рынок продаж увеличился. Опрос, проведенный потребительским веб-сайтом Национальной ассоциации риэлторов, показал, что 24 процента респондентов заявили, что планируют продавать, потому что думают, что могут получить прибыль в текущих рыночных условиях. После снятия карантинных мер в Калифорнии, люди активно стали тратить деньги. По моим прогнозам, в ближайшие несколько месяцев увеличится количество объектов на рынке. 

Рынок недвижимости, апрель 2021 года.

Средняя цена дома в Сан-Диего всего год назад была $671 000 долларов.

По данным апреля 2021 года, она достигла рекордных $ 825 120. Может быть на этом стоит завершить статью и оставить её короткой заметкой. Цифры говорят сами за себя.

Ещё один пример в цифрах. Самая низкая средняя цена на дома в районе Сан-Франциско — $2,000 500. Для покупателей из этого региона, наши цены очень привлекательны, и они активно покупают нашу недвижимость.

По моим прогнозам, к середине следующего года инфляция будет 4%. Это приведет к притоку капитала в недвижимость и к росту цен.

Есть надежда на то, что после полного открытия штата в середине июня 2021 года, большее число домов выйдет на продажу и это поможет приостановить такой резкий скачок цен.

Инфляция и ипотека.

Инфляция и рост ставок по ипотеке добавят давления на рынок недвижимости.

 ФРС поставила своей задачей сокращение безработицы и удержание инфляции ниже 2%.  Но цели своей они не достигли.

 Инфляция может подняться до 5%.  Так почему же инфляция приводит к повышению ставок по ипотечным кредитам?  Кредиторы просто не хотят выдавать ссуды по очень низким ставкам зная, что в противном случае их доходность упадет. По всем признакам, инфляция в 20222 году будет выше двух процентов. Для тех, кто будет покупать недвижимость впервые, процент по ипотеке будет не меньше трёх, для тех кто уже купил и зафиксировал свой процент, волноваться не стоит.

Страховой полис для арендатора.

Важный вопрос, о котором не стоит забывать арендодателю – это наличие хорошей страховки.

Арендодателям нужна правовая защита, покрывающая имущественный ущерб, потерю арендной платы и полную потерю собственности. Институт страховой информации отмечает, что полисы арендодателя стоят примерно на 25% дороже, чем полис для домовладельца. Не забывайте, что сумму, уплаченную за страховку, можно списывать с налогов. При покупке страхового полиса вы должны сравнить денежную стоимость с затратами на замену при подаче заявки на ремонт.

При денежной стоимости вы получаете реальную стоимость за вычетом амортизации поврежденного предмета. Если вы приобрели духовку за 800 долларов два года назад, в соответствии с политикой амортизации стоимость будет приравнена к стоимости аналогичной печи двухлетней давности, и вам будет выплачена эта сумма. Вы не платите за новую духовку.

Стоимость замены покрывает фактическую стоимость замены поврежденной духовки.

Полис, при котором выплачиваются деньги, может подойти, если вы не возражаете заплатить разницу из своего кармана, чтобы купить новую духовку.

Всегда внимательно читайте и обсуждайте страховой полис со своим агентом, чтобы быть готовым ко всем вариантам.

Таблица прироста цен на недвижимость.

 

S&P CoreLogic опубликовало таблицу прироста цен на недвижимость по разным городам Америки. Процентные ставки по ипотеки сейчас 2.81%. Даже если она поднимется, то это всё равно не остановит потенциальных покупателей. Традиционно, наш рынок активизировался весной и активно работал до поздней осени. Теперь эти рамки больше не работают. Рынок активен круглый год.
Phoenix: 15.8 percent
Seattle: 14.3 percent
San Diego: 14.2 percent
Boston: 12.7 percent
Tampa: 11.9 percent
Cleveland: 11.7 percent
New York: 11.3 percent
Charlotte: 11 percent
Detroit: 11 percent
Los Angeles: 10.8 percent
Minneapolis: 10.7 percent
Washington, D.C.: 10.7 percent
Portland: 10.6 percent
Miami: 10.4 percent
Denver: 10 percent
Atlanta: 9.6 percent
San Francisco: 9.5 percent
Dallas: 9.2 percent
Chicago: 8.9 percent
Las Vegas: 8.5 percent

Новости на рынке финансов.

4 апреля Бюро финансовой защиты потребителей ввело новое правило, требующее, чтобы все ипотечные кредиты откладывали процедуру взыскания за неуплату и долги до 31 декабря 2021 года. На сегодняшний день почти 3 миллиона домовладельцев не выплачивают ипотечные кредиты. Данная ситуация даёт почву для рассуждений. Что мы движемся к повторному кризису, который индустрия испытала в 2007- 20133 году, когда около 6,3 миллионов потеряли свои дома.

Между этим кризисом и сегодняшней ситуацией, вызванной пандемией, есть три ключевых различия.

  1. Экономика сейчас быстро восстанавливается. Дома выросли в цене и даже при вынужденной продаже, домовладельцы смогут заработать.
  2. Процесс foreclosure, потери права выкупа, проходит сейчас намного быстрее.
  3. С марта 2020 года было потеряно 22 миллиона рабочих мест. К апрелю 2021 года уже восстановлено 14 миллионов.

Отсрочка по уплате ипотеки даст людям возможность найти новую работу и не потерять свою недвижимость.

Стратегия апреля.

Апрель на рынке недвижимости. Что имеем: На продажу выставлено 2 300 домов, в то время как в прошлом году было выставлено на продажу 4800 домов.  Количество покупателей увеличилось на 5%. Что делать: Если вы покупатель жилья на этом рынке, я бы советовала воспользоваться преимуществом низких процентных ставок, если конечно вы можете позволить себе покупку недвижимости. Это всё равно лучше, чем аренда. Если вы продавец, но всё думаете о продаже, сейчас самое время этим заняться.