RSS лента

Архив рубрики: О недвижимости

Дома под залог становятся редкостью.

Вопрос о домах, которые банк забирает за долги «Foreclosures», по-прежнему интересует многих.

В 2019 году в округе Сан-Диего их было 2744. Эта самая низкая цифра за последние 14 лет.  Для сравнения, в 2009 году — 49 125. Разница огромная. Снижение ставок по ипотечным кредитам, рост заработной платы, сильный фондовый рынок и более жесткие требования к кредитованию сделали своё дело. Низкие ипотечные ставки позволили домовладельцам рефинансировать свои кредиты и получить более низкие месячные выплаты. В то же время, более высокая доходность инвестиций и рост заработной платы облегчили эти выплаты.

Всё это подтверждает теорию того, что рынок недвижимости достаточно стабилен и ожидание падения цен не будет правильной тактикой.

Про клише и шаблоны при поиске недвижимости.


Для всех тех, кому интересна недвижимость за пределами страны проживания, поиск её бывает сложен, а порой и непонятен. Выбрав страну, поиск начинают с типовой, шаблонной схемы – от самого дешёвого. Кому же хочется переплачивать? А если отойти от данный схемы и вникнуть в цены, выяснив какова же средняя цена и из чего она складывается? Вполне возможно, что желание рассматривать дешёвые варианты пропадёт. Для 90% покупателей из стран бывшего Союза образование и школы являются главным критерием при покупке. Хорошую школу в районе с дешёвыми домами не найти. Это уже аксиома.
Просмотрев базу данных 2020 года нашла 125 домов с ценой ниже $600.000. Это ниже средней цены по округу Сан–Диего. Это районы, расположенные на юге, ближе к мексиканской границе, или отдалённые районы, ближе к пустыне. Нашёлся дом и за $175.000! Если вы относитесь к 10% тех, для кого не важны школы, если вы любите, чтобы вокруг не было соседей – этот вариант для вас! Как говорил один известный политик: “Неважно какого цвета кошка — важно, чтобы она ловила мышей.»

Какая недвижимость пользуется спросом в Сан-Диего в конце года.

Какая недвижимость пользуется спросом в Сан-Диего в конце года.

Конец года, продажи замедлились, новых домов и квартир на рынок не выставляют. Что же пользуется спросом под конец года? Прежде всего, это дома стоимостью ниже, или около $750 000. Время продажи – 53 дня, что составляет 56% рынка и 73% спроса. Цены здесь диктуют продавцы.

 

Для домов по цене $1, 000.000 время продажи 74 дня. Эти дома составляют 14% от всего рынка недвижимости и 13% спроса.

Для домов стоимостью от $1,5 млн. до $2 млн. ожидаемое рыночное время сократилось со 151 до 134 дней. Для элитных домов стоимостью от $2 млн до $4 млн ожидаемое рыночное время увеличилось с 251 до 277 дней. Спрос на них до 8% от всего рынка покупателей.

Недвижимость, которую инвесторы покупали для ремонта и быстрой перепродажи составляет всего 0,7%.

По всем вопросам и консультациям обращайтесь через электронную почту, WhatsApp, или социальные сети. Если есть желание добавить себе новый адрес проживания, то сейчас самое время.

Всех с Наступающим Новым Годом!

Самые дорогие почтовые индексы Америки.

В конце года публикуется статистика о самых дорогих почтовых индексах в Америке. 91 из 100 из них находятся в Калифорнии, согласно новому отчёту PropertyShark.

Из округа Сан-Диего туда вошло 4 индекса:

— Ранчо Санта-Фе (92067) занял 29-е место. Средняя цена дома $ 2,414 млн.

—  Коронадо (92118) занял 76-е место. Средняя цена дома $1.565 млн.

— Дель-Мар (92014) занимает 80-е место. Средняя цена дома $ 1,538 млн.

—  Ла-Хойя занимает 95-е место. Средняя цена дома $1,45 млн.

Дома и квартиры на продажу есть в любом из этих районов. Выбор не очень большой, но он есть.

А я хочу предложить вашему вниманию вот этот дом в Дель-Маре, 92014. Цена, месторасположение не разочарует самых ярых критиков.

 

 

Никто не хотел сдаваться.

Впереди праздники, рынок недвижимости затихает, но не в Сан-Диего. Обратимся к статистике.

55% покупателей, кто был в активном поиске последние три месяца, но так и не смог найти, то что хотели, теперь на распутье. Если рассмотреть эту группу более пристально, то можно выделить несколько подгрупп:

  • не смогли найти дом по желаемой цене.
  • не нашли дом в выбранном районе.
  • представленные дома не имеют всех необходимых деталей, важных для покупателя.

Что они все будут делать дальше? Большинство из них продолжат поиск. Кто-то расширит район своего поиска. Для кого-то концепция собственного «идеального» дома будет пересмотрена, и они купят дом меньшего размера и будут его переделывать. А кто-то отважится купить и более дорогой дом, чем планировалось изначально.

Инвесторов на рынке стало меньше. Ушли те, кто хотели получить быстрые доходы. Зато теперь те, кто рассматривают долгосрочные инвестиции, получили возможность выбора. Согласно недавно опубликованному исследованию CBRE U. S. Seniors Housing & Care Investor Survey в 2019 году две трети инвесторов (34%) планируют вложить свои деньги в жилье для пожилых людей. Это так называемые комплексы с «независимым проживанием» для людей старше 60 лет. Следующим популярным сегментом идёт «assisted living» (23%) т.е. дома, где пожилые люди проживают под наблюдением медицинского персонала. Есть ещё категория «активных взрослых». Это дома со спортивными комплексами, бассейнами, полями для гольфа. Здесь всё сделано для того, чтобы люди могли вести здоровый, активный образ жизни.

К 2030 году, бэби-бумеры будут старше 65 лет. Это примерно 78 миллионов человек, которые будут интересоваться подобного рода жильём. В Сан-Диего есть много мест, где расположены комплексы для пенсионеров. Например, район 92128. Здесь проживают «активные взрослые». Есть комплексы класса «люкс» в районе La Jolla, 92037.

Город на продажу.

Такое объявление появилось в газетах несколько дней назад. Город Кампо, хотя городом его можно назвать с большой натяжкой, находится в 50 милях от Сан-Диего. Скорее это город-призрак. Он принадлежит инвестору из Лас-Вегаса с начала 2000-х годов. Большая часть зданий была построена в 1940х годах, и с тех пор мало что изменилось. На продажу поставили 16 акров. Продажа будет включать в себя 28 резиденций, смесь бывших армейских казарм, превращенных в квартиры и дома на одну семью, а также семь коммерческих объектов. Цена — $3,000.000. Кампо находится в часе езды от океана. Живут там владельцы местных бизнесов, работники таможни и Пограничной охране США. Кампо находится примерно в миле от границы США-Мексики.

Возможности неограниченные. Ходят слухи, что Голливуд интересуется покупкой. Предложений пока никто не делал.

Продать, или купить – вот в чём вопрос?

Если я собираюсь продавать свою недвижимость, то, лучше найти замену сразу, или после продажи? Этот вопрос задают часто. При идеальном рынке и обстоятельствах, когда большой выбор недвижимости, всё быстро и без проблем продаётся вопрос этот не имеет значения. Вы делаете так, как вам удобнее. К сожалению, наш сегодняшний рынок недвижимости далёк от идеала. У нас по-прежнему недостаток объектов, продажи идут дольше, цены высокие, поэтому сначала нужно продать, а потом уже искать замену. В первую очередь, это связано с тем, что платить за два дома очень сложно, а когда будет продан ваш дом сказать точно нельзя. Делать предложение на покупку дома на условиях продажи вашей собственности, тоже не будет работать на вас. Продавцу хочется получить предложения не обременённое подобными условиями и поэтому цена для вас не будет выгодной.

Многих пугает перспектива остаться на улице после продажи. Решения данной задачи и заметьте, я не называю её проблемой, могут быть разные. Можно арендовать у новых хозяев на несколько месяцев, пока будете заниматься поиском. Для этого можно внести данное условие в контракт при продаже. Можно найти временную аренду. Самое главное, чтобы у вас было время для поиска и выбора.

Прибрежный район – Imperial Beach (91932).

Imperial Beach — самый южный город графства Сан-Диего. После него начинается Мексика. В городе живут 27000 человек.

Средняя цена дома —  $585,600.  За 2018 год рост был 3%. Это самые низкие цены на прибрежную недвижимость. Тому есть несколько причин. Город находится рядом с мексиканской границей. Кому=то это нравится. Многие ездят в Мексику для лечения, покупки лекарств, так как цены там намного ниже, чем в Америке. Для кого-то это будет проблемой. Государственные школы имеют не самый высокий рейтинг.

Если вас не интересуют школы, то для первичной покупки недвижимости, это может быть неплохим вариантом.

Что нового на рынке недвижимости Сан-Диего осенью 2019.


В Сан-Диего совсем мало строят новых комплексов и отдельно стоящих домов. По сравнению с прошлым годом строительство упало на 43%. По сравнению с другими калифорнийскими городами, мы здесь лидируем. Оно замедлилось не только от нехватки свободных земель, но и от принятия новых законодательных мер, связанных с арендой. По словам генерального директора Ассоциации строительной индустрии, строители находятся в сложном положении. Новые правила, а также более высокие затраты на рабочую силу и материалы увеличили цену на строительство и стоимость, которую они по цепочке передают покупателям. Да и цена стала слишком высокой для многих потенциальных покупателей. Естественно, всё это влияет на цены вторичного рынка. Осень – это время, когда продажи замедляются, но цены не снижаются.

Прибрежный город Карлсбад в цифрах.

Я люблю статистику. Цифры, которые использую в своих статьях, довольно точно отражают ситуацию на рынке. Почему именно Карлсбад? Я там живу и всегда стараюсь рекомендовать наш город. Город Карлсбад имеет несколько почтовых индексов – 92008, 92009, 92010, 92011. Наблюдая последние 3 месяца (май-июль) за динамикой цен, картина получилась следующая.

Средняя цена на дом:

92008  — $975.00 +3.7%

92009 — $1,110.00 +3/.5%

92010 — $870.000 -1.4%

92011 — $1,021.500 -7.1%

Средняя цена по округу Сан-Диего — $655.00 +1/6%

Среди небольших калифорнийских городов, где удобно и комфортно жить, есть работа, хорошие школы и развитая инфраструктура, Карлсбад занимает почётное пятое место (всего в списке было 20 городов).

Карлсбад выделяется по условиям развития, среди всех городов северной части Сан-Диего. Генеральный план развития города сделан так, что 40% его площадей не будут застроены, а будут оставлены под парки и зелёные зоны. Всего в городе 31 парк.  Кстати, в Карлсбаде находится известный парк Legoland. Хорошие школы, в том числе и частные, большой бизнес-парк привлекает в город достаточно желающих. Да, наши цены выше, чем средние цены Сан-Диего, но это того стоит. Если вас заинтересовал наш город, заходите ко мне в офис на чашку кофе, расскажу и отвечу на ваши вопросы более подробно.  Офис, кстати, тоже находится в Карлсбаде.

Удачи!