RSS лента

Архив рубрики: О недвижимости

Поговорим о стратегии.

Стратегия на рынке недвижимости нужна всегда и последние несколько лет показали, что её отсутствие может привести к большим ошибкам.

Давайте поговорим о стратегии продажи недвижимости на рынке продавца. Рассмотрим случай, когда вам нужно продать и купить одновременно. Что нужно вначале: купить, а потом продать, или продать, а потом искать замену? На нашем рынке, где объектов продажи недостаточно и почти всё довольно легко продаётся, но сложно покупается ставит продавца в сложные условия. Многие хотят вначале купить, а потом уже продавать свой собственный дом. Такая стратегия в корне не верна. Вы будете платить больше, чем обычный покупатель, так как у продавца вы попадаете в группу риска. Ваш дом не продан, у вас ипотека и вы должны получить ещё одну на покупку нового дома. Продавец поставит вас в более жёсткие условия, банк даст более высокий процент, и вы будете жёстко ограничены контрактом. Стресс и ещё раз стресс. А если поставить вначале собственный дом на продажу? Вот здесь на помощь приходит стратегия. На нынешнем рынке можно составить контракт так, что вы сможете продавать свой дом с условиями покупки нового, т.е. выиграть для себя время, или указать в контракте, что вы будете арендовать свой дом какое-то время у будущего покупателя. Есть ещё возможные варианты, которые могут применяться в каждом определённом случае.

Будьте стратегом и удача будет заслуженно на вашей стороне!

Как определить, является ли недвижимость хорошей инвестицией в аренду?

Существуют разные способы анализа доходов от аренды. Один из них – правило 1%, согласно которому, общая арендная плата должна составлять не менее 1% от стоимости покупки.

Правило 50%, помогает оценить чистый операционный доход, используемый для выплаты 50% валовой арендной платы. Также хорошо рассчитывать чистую прибыль до налогообложения после финансовых затрат.

Какую недвижимость покупать? Дешёвая недвижимость не всегда обозначает хорошее вложение денег. Они обычно находятся в районах со школами, рейтинг которых не очень высок.

Большие дома с малым количеством спален и ванных комнат, тоже не очень хорошая инвестиция.

Да, вы можете добавить и спальню, и ванную комнату, но при этом необходимо учитывать затраты.  Поднять арендную плату, чтобы оправдать вложения не всегда получится.

Спальни могут быть не очень большими, но вот кухня и комната, где вся семья может собраться вместе, очень важна. Маленькие детали, могут играть большую роль. Обращайте внимание на окружающие дома, машины. Всё это даст вам более полную картину и поможет в вашем выборе.

Упадут ли цены на недвижимость?

Конец августа средняя цена дома в Сан-Диего была $995,000. Количество объектов для продажи увеличилось. Уровень безработицы в США снизился до 5,4%, добавив 1 миллион рабочих мест. Большинство секторов в Калифорнии восстанавливалось. Хуже всего пришлось туристическому сектору, но в Сан-Диего дела идут довольно бойко. Очень большой интерес к покупке недвижимости для короткой аренды —  Airbnb.

Снизятся ли цены на жилье в Сан-Диего в 2022 году?

Маловероятно, что цены на жилье в Сан-Диего упадут и весьма вероятно, что с 2021 года цены вырастут более чем на 10%.

Сейчас хорошее время для покупки дома в Сан-Диего?

Цены на жилье в Сан-Диего выросли на 18,8% в годовом исчислении в мае 2021 года и, по прогнозам, вырастут еще на 10% в течение следующих 12 месяцев.

Цифры и факты, август 2021 года.

26 166 домов было выставлено на продажу в округе Сан-Диего в августе 2006 года.  А в августе 2021 – всего 4512.  Получается на 80% меньше.

По данным Гильдии риелторов, процент покупателей жилья, которые могли позволить себе приобрести дом по средней цене в Калифорнии в первом квартале 2021 года, снизился до 27% по сравнению с 35% в первом квартале 2020 года. Так как же выглядят эти 27%?

Мы берём среднюю цену дома и текущую процентную ставку и предполагаем, что люди откладывают 20%, а их жилищный платеж составит 30% от дохода их семьи. Потенциальный покупатель, кто вкладывает 20% за этот дом по средней цене в 825 000 долларов, должен иметь 165 000 долларов, чтобы внести первоначальный взнос.

Затем они должны иметь возможность вкладывать приличную сумму в месяц — около 4200 долларов — с полными ежегодными выплатами где-то около 50 000 долларов, если они планируют получить ипотеку на 20 лет. Эти цифры основаны на займах в 3,8%.

При средней арендной плате за квартиру с двумя спальнями в Сан-Диего в размере 1940 долларов, необходимо откладывать более 20 лет (и это до пандемии), чтобы накопить этот первоначальный взнос в размере 165000 долларов. По данным Бюро переписи населения в 2019 году, средний доход а в округе Сан — Диего составлял 78 980 долларов. Так что, по моим подсчётам, цифра в 27% несколько завышена. Если брать в подсчёт тех, кто переезжает к нам из районов Сан – Франциска, Нью Йорка и иностранных инвесторов, то возможно мы подойдём к 27%.

Основания для выселения в Калифорнии в 2021 году.

 

Vyselenie

Многие домовладельцы спрашивают: «Каковы основания для выселения в Калифорнии в 2021 году?»
Юридические фирмы Калифорнии ссылаются на Закон Калифорнии о защите арендаторов от 2019 года (AB 1482), который вступил в силу 1 января 2020 года, в качестве действующего закона.
Для выселения жильца должны быть веские причины. Арендатор не имеет права выселить жильца, только потому, что он этого хочет. Уведомление о выселении за 30 или 60 дней без объяснения причин является незаконным. Указанная причина должна включать одну из уважительных причин, предусмотренных законом.
Ниже, я перечислю основные пункты, по которым вы легально можете выселить жильцов:

Не платит арендную плату;
Нарушение важных положений договора аренды.
Создание неудобств окружающим.
Серьезный материальный ущерб.
Преступная деятельность, включая угрозы насилием домовладельцу.
Отказ подписать продление аренды на условиях, аналогичных оригиналу.
Незаконная субаренда или передача прав другим лицам.
Предотвращение легального въезда арендодателя для ремонта или демонстрации собственности.
Отказ от выезда при нарушении контракта.
Использование собственности в незаконных целях.
Отказ от переезда, после уведомления хозяина.
Бывают случаи, когда необходимо советоваться с юристом, но большей частью дела решаются на месте.

Есть ли место для роста?

Более одной пятой (21,4%) стоимости жилья в стране находится в Калифорнии. Дома в Калифорнии в совокупности стоят 7,8 триллиона долларов. Штат может похвастаться четырьмя из 10 городов с самой высокой стоимостью жилья — Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сан-Хосе и Сан-Диего. Для сравнения: 7,8 триллиона долларов в масштабе штата: это примерно столько же, сколько общая рыночная капитализация британской и европейской фондовых бирж (Лондонской и Euronext).

Перед пандемией 2020 год обещал быть успешным для продаж жилья. Показатели продаж в феврале 2020 года были самыми высокими за последние 13 лет, и отсюда было ясно видно возможность для дальнейшего роста. Повсеместный переход к удаленной работе во время пандемии побудил многих пересмотреть свои взгляды на то, где и как жить. Потребности в жилье, приоритеты и возможности помогли обеспечить сохранение высокого спроса в 2021 году.

Страх покупки.

Занимаясь продажами, я конечно же слышала фразу: «Я мог бы купить этот дом, квартиру, но это не совсем то, что мне бы хотелось». Ты находишь, то что просят и опять отказ. На самом деле происходит то, что человек боится. Это может быть: «Я боюсь сказать Вам, что мне это неинтересно». Но более вероятно: «Я боюсь неизвестного, я боюсь того, что подумают мои друзья, я боюсь потратить деньги». Есть несколько причин, из-за которых они скажут правду.

Во-первых, потому что наша культура научила нас, что страх — это то, чего стоит стыдиться. Но гораздо больше, потому что они обеспокоены тем, что, если я разделю их страх, то подтолкну их к покупке и они боятся этого. Деньги («это слишком дорого») — частое возражение, но не истинная причина. Цена — это просто удобный способ закончить разговор. «Я боюсь» -вот это то, что мы не хотим говорить.

Как преодолеть собственный страх каждый будет решать сам. Хороший агент никогда не будет подталкивать к покупке. Потратив много время и сил подобная сделка вряд ли будет закрыта. Всегда найдётся причина для отказа. Работая много лет с покупателями, ты невольно становишься психологом и видишь все «подводные камни» с самого начала. Я всегда стараюсь быть предельно откровенной со своими клиентами. Доверие – это главное условие успешной сделки. Знание рынка – это второе условие успеха. «Skills to Pay the Bills!”

Дисбаланс между спросом и предложением.

Условия на рынке жилья были довольно стабильными в течение последних нескольких лет. Ставки по ипотечным кредитам оставались низкими, в то время как покупательский спрос и цены на жилье продолжали расти. Даже во время глобальной пандемии условия оставались стабильными. Для этого есть ряд причин и последний прогноз группы экономических и стратегических исследований Fannie Mae выделяет некоторые из них. Главной проблемой является дисбаланс между спросом и предложением. Высокий спрос на жилье продолжает сталкиваться с длительной нехваткой предложений. Строители жилья также столкнулись с ограничениями и трудностями. Покупатели жилья не должны ожидать, что в ближайшем будущем условия слишком кардинально изменятся. Каждый месяц

Группа экономических и стратегических исследований Fannie Mae публикует прогноз по экономике и рынку жилья. Согласно их последнему выпуску, небольшие улучшения ожидаются. Фактически, их прогноз показывает увеличение продаж домов на 6,3% в этом году и рост строительства новых домов почти на 25% выше, чем годом ранее. Но, несмотря на оптимистичные цифры, рынок все еще сталкивается с проблемами. Одна из самых больших — отсутствие домов, выставленных на продажу. В Сан-Диего рынок продаж увеличился. Опрос, проведенный потребительским веб-сайтом Национальной ассоциации риэлторов, показал, что 24 процента респондентов заявили, что планируют продавать, потому что думают, что могут получить прибыль в текущих рыночных условиях. После снятия карантинных мер в Калифорнии, люди активно стали тратить деньги. По моим прогнозам, в ближайшие несколько месяцев увеличится количество объектов на рынке. 

Рынок недвижимости, апрель 2021 года.

Средняя цена дома в Сан-Диего всего год назад была $671 000 долларов.

По данным апреля 2021 года, она достигла рекордных $ 825 120. Может быть на этом стоит завершить статью и оставить её короткой заметкой. Цифры говорят сами за себя.

Ещё один пример в цифрах. Самая низкая средняя цена на дома в районе Сан-Франциско — $2,000 500. Для покупателей из этого региона, наши цены очень привлекательны, и они активно покупают нашу недвижимость.

По моим прогнозам, к середине следующего года инфляция будет 4%. Это приведет к притоку капитала в недвижимость и к росту цен.

Есть надежда на то, что после полного открытия штата в середине июня 2021 года, большее число домов выйдет на продажу и это поможет приостановить такой резкий скачок цен.

Инфляция и ипотека.

Инфляция и рост ставок по ипотеке добавят давления на рынок недвижимости.

 ФРС поставила своей задачей сокращение безработицы и удержание инфляции ниже 2%.  Но цели своей они не достигли.

 Инфляция может подняться до 5%.  Так почему же инфляция приводит к повышению ставок по ипотечным кредитам?  Кредиторы просто не хотят выдавать ссуды по очень низким ставкам зная, что в противном случае их доходность упадет. По всем признакам, инфляция в 20222 году будет выше двух процентов. Для тех, кто будет покупать недвижимость впервые, процент по ипотеке будет не меньше трёх, для тех кто уже купил и зафиксировал свой процент, волноваться не стоит.