RSS лента

Архив рубрики: О недвижимости

Новости на рынке финансов.

4 апреля Бюро финансовой защиты потребителей ввело новое правило, требующее, чтобы все ипотечные кредиты откладывали процедуру взыскания за неуплату и долги до 31 декабря 2021 года. На сегодняшний день почти 3 миллиона домовладельцев не выплачивают ипотечные кредиты. Данная ситуация даёт почву для рассуждений. Что мы движемся к повторному кризису, который индустрия испытала в 2007- 20133 году, когда около 6,3 миллионов потеряли свои дома.

Между этим кризисом и сегодняшней ситуацией, вызванной пандемией, есть три ключевых различия.

  1. Экономика сейчас быстро восстанавливается. Дома выросли в цене и даже при вынужденной продаже, домовладельцы смогут заработать.
  2. Процесс foreclosure, потери права выкупа, проходит сейчас намного быстрее.
  3. С марта 2020 года было потеряно 22 миллиона рабочих мест. К апрелю 2021 года уже восстановлено 14 миллионов.

Отсрочка по уплате ипотеки даст людям возможность найти новую работу и не потерять свою недвижимость.

Стратегия апреля.

Апрель на рынке недвижимости. Что имеем: На продажу выставлено 2 300 домов, в то время как в прошлом году было выставлено на продажу 4800 домов.  Количество покупателей увеличилось на 5%. Что делать: Если вы покупатель жилья на этом рынке, я бы советовала воспользоваться преимуществом низких процентных ставок, если конечно вы можете позволить себе покупку недвижимости. Это всё равно лучше, чем аренда. Если вы продавец, но всё думаете о продаже, сейчас самое время этим заняться.

Весенний рынок недвижимости, загадки и реальность.

Рынок недвижимости Сан-Диего оставался загадкой в течение последнего года, поскольку цены продолжали расти, в то время как уже более года был карантин и в связи с этим, рынок труда был ограничен.  В начале пандемии рынок недвижимости действительно опасался падения, но по прошествии нескольких месяцев эти опасения не оправдались. К нам стали переезжать люди из других городов и штатов. По прогнозам аналитическая компания Core Logic, цены в Сан-Диего по динамике роста будут одни из самых высоких в Америке. Хорошо это, или плохо? Для тех, кто живёт в нашем городе и откладывал покупку на потом, в надежде увидеть падение цен, вряд ли увидят это в ближайшие годы. Для тех, кто хочет продать – это замечательное время, так как продаётся всё: старое, новое, в плохом районе, у дороги.  Всё продаётся за несколько дней и по завышенной цене. Средняя цена дома достигла $700.000.

Тенденции и ожидания рынка недвижимости Сан-Диего в 2021 году.

Что имеем на сегодняшний день:

— Средняя цена дома -$730,000.  Это на 10,6% больше по сравнению с прошлым годом.

— Средняя цена кондоминиума — $430,000, что на 9,3% больше по сравнению с прошлым годом.

С 2012 года средняя цена дома в Сан-Диего выросла почти на 96%!

За последние десять лет средний ежегодный рост стоимости жилья был от 5 до 6%. В последние десять лет средний ежегодный рост стоимости жилья составлял от 5 до 6%. До пандемии средняя цена дома на одну семью в округе Сан-Диего на март 2020 года была $675,000.

Многие инвесторы задаются вопросом, является ли покупка инвестиционной недвижимости в Сан-Диего хорошей инвестицией? Давайте посмотрим на состояние рынка недвижимости Сан-Диего и факторы, влияющие на рынок недвижимости в краткосрочной и долгосрочной перспективе.

Экономика Сан-Диего не так зависит от туризма, как другие прибрежные города. Напротив, оборона, армия и студенты местных школ и университетов составляют большую часть местной экономики. Это вбрасывает на рынок недвижимости Сан-Диего десятки тысяч арендаторов, которые никогда не станут покупать, потому что через год или два они могут быть переведены в другое место.  Рынок недвижимости Сан-Диего входит в десятку самых дорогих рынков недвижимости в стране, хотя и уступает некоторым другим городам Западного побережья.

Это создает огромный спрос на арендуемую недвижимость в Сан-Диего со стороны тех, кто просто не может позволить себе покупать дома. Рынок аренды будет продолжать расти, поскольку к 2050 году население города, по оценкам, вырастет на 500 000, ежегодно прибавляя десятки тысяч. Средняя арендная плата в Сан-Диего составляет 2700 долларов.

Если вопрос инвестиций вас серьёзно заинтересует, я предоставлю для вас более детальную информацию о рынке, районах и прогнозах.

Покупка недвижимости за биткойны.

Если у вас есть биткойны, то их можно потратить, купив дом в самом красивом месте Сан-Диего – Ла Хойе. Дома, построенные на заказ, выставлены на продажу за 19,8 миллиона долларов, что эквивалентно примерно 1750 биткойнам. Продавцы также принимают наличные. Принятие биткойнов для покупки — это один из способов продвижения домов на рынке, когда недвижимость рассматривается незадействованной группой потенциальных покупателей. Если покупатель платит биткойнами, продавцы воспользуются инвестиционным банком, который напишет фьючерсный контракт, чтобы зафиксировать на несколько месяцев все, что будет стоить биткойн на момент заключения сделки по продаже. Фьючерс — это контракт на покупку или продажу актива на определенную дату по определенной цене. Продажа дома за биткойны не дает налоговых преимуществ.

Еще одной причиной выставления дома на продажу за биткойны – это привлечение сторонников цифровой валюты. Хотя большинство недавних покупателей биткойнов являются инвесторами, есть также те, кто верит в использование биткойнов как способ облегчить децентрализацию денег, создать более конфиденциальный способ тратить деньги и ограничить транзакционные издержки. То есть для тех, кто не хочет афишировать своё имя при покупке – это идеальный способ приобретения недвижимости.

Что будет весной на рынке недвижимости?

В Сан-Диего с аукциона было продано 700 объектов недвижимости. Цены были от 300,000 до 2,4 миллионов. В 2021 году цены на жилье начнут ощущать влияние рекордных потерь рабочих мест и накоплений, а также просроченные уплаты по банковским займам. Мораторий на неуплату по займам истекает в феврале 2021 года, и я не уверена, что его продлят. По последним данным работу потеряли 2,5 миллиона калифорнийцев. Конечно же это будет иметь определённый эффект на нашем рынке. Традиционные индикаторы не смогли уловить реальные потери от пандемии. Накопились довольно ощутимые долги по коммунальным услугам, по выплатам по кредитным картам. Весна будет интересным временем для покупки и продажи.

Что изменила пандемия в процессе продажи недвижимости.

Пандемия в Калифорнии уже почти год. Смело можно сказать, что она повлияла на все сферы жизнедеятельности, в том числе и на продажу недвижимости.
Высказывание «Мой дом-моя крепость» как нельзя лучше отражает своё значение именно теперь. Как только в апреле, нам разрешили работать, запросы на покупку недвижимости просто захлестнули рынок. Семьи с детьми переезжали из центра города в пригороды. Дом стал и офисом, и школой, и рестораном, и развлекательным центром одновременно. Всем понадобились площадь, удалённость от скопления людей и свежий воздух.
Если для тех, кто не потерял работу ситуация в экономическом плане поменялось только тем, что они вынуждены работать из дома, а вот для людей, занятых в сфере услуг, ситуация поменялась очень сильно. Многие потеряли работу и доход. Государство выпустило определённые законы, поддерживающие арендаторов и выдало несколько выплат. А вот те, кто сдают недвижимость в аренду, оказались в ситуации, когда выселять тех, кто не платят они не могут, а вот платить ипотеку и налоги они обязаны. Эта категория домовладельцев стала продавать свою недвижимость, хотя год назад об этом не было и речи.
Очень много запросов стало поступать на покупку второго дома. Дома в калифорнийских курортных городах и горах стали пользоваться повышенным спросом.
Впереди у нас весна, когда традиционно рынок недвижимости ещё больше оживляется. Будем надеяться, что в этом году объектов для продажи у нас будет больше, а процент по ипотеке останется низким.

Стратегия покупки на рынке продавцов.

 

В Сан-Диего продавцы недвижимости продолжают диктовать свои условия на рынке.
Для многих покупателей попытка покупки будет большим стрессом, особенно если они делают это впервые. Нужна определённая стратегия, которая поможет вам снизить стресс и возможность купить то, что вам понравится. На каждый объект недвижимости поступает несколько предложений. Точно определите свой бюджет и сколько вы сможете предложить. Для дома, который вам нравится — на 5% выше, чем спрашиваемая цена. Если вы нашли дом своей мечты, не раздумывая предлагайте на 10% больше. Выигрывает тот, кто хорошо знает рынок, финансово подготовлен, т.е. все дела с банком уже решены и ипотека будет ему предоставлена.
Вся недвижимость в Калифорнии продаётся на условиях проверки объекта. Вы можете сделать проверку для себя, но не вносить это в контракт, как условие покупки. Подразумевается, что если в доме будет необходимо что-то чинить, или исправлять, то вы это берёте на себя.
Ну, и самые смелые отменяют, как условие покупки, оценку от банка. Прежде, чем выдать деньги на дом, банк присылает оценщика, который определяет рыночную стоимость дома. Если оценочная стоимость будет ниже, чем цена, которую предложили вы, то разницу будет оплачивать покупатель.
Те покупатели, которые имеют наличные и не берут ипотеку, обычно стараются предложить меньше. На нынешнем рынке это успехом не пользуется. Дома продаются за 7-10 дней.
Всем успехов и хороших покупок в 2021 году!

Покупка через застройщика.

Последние полтора месяца ездила по стройкам, в поисках нового таунхауса для клиента. Поиски обернулись успехом, и счастливый клиент будет заезжать в новый дом в начале февраля.

В Калифорнии есть несколько компаний, кто занимается новым строительством.

Это компания Lennar Corporation, которая занимается строительством в сегменте класса люкс. Компания занимает 154-е место в рейтинге Fortune 500 по состоянию на 2019 год. Главный офис находится в Майами.

Компании Bosa. Более 20 лет эта компания занимается строительством высотных зданий в Сан-Диего. Её проекты отличаются прекрасным дизайном и качеством. Они используют лучшие инновации американского и европейского дизайна.

Другая крупная компания — KB Home, в бизнесе с 1958 года. Главный офис находится в Лос-Анджелесе. Они строят жильё экономкласса.

Помимо них существуют и более мелкие компании, которые строят небольшие комплексы, или занимаются точечной застройкой.

Строительные компании, начинают продажу домов, задолго до окончания строительства. Первая фаза, это когда вы можете выбрать участок под застройку. В дальнейшем, вы получите возможность, выбирать отделку и дизайн вашего будущего дома. Строители берут залог, это в среднем 5-10% от цены дома. Цена на дома может варьировать. Если, к примеру, в комплексе 150 домов, и первые 10 домов были быстро проданы, рынок по-прежнему на подъёме, то строители, как правило, поднимают цены на второй и третьей фазе.

Первая фаза покупки имеет свои положительные и отрицательные стороны. Положительным является то, что вы можете купить дом по более низкой цене. Отрицательная сторона – можно потерять залог, если вы по какой-то причине передумали покупать.

Если на вторичном рынке торговля возможна, то у строителей это маловероятно. Они могут дать вам какие-либо скидки на материалы, которые будут использованы в оформлении вашего дома, но не на цену дома.

Не забывайте, что стандартом у американских строителей, является дом, со встроенной кухней и сантехникой.

Если при покупке недвижимости на вторичном рынке, многие расходы делятся между покупателем и продавцом, то покупая дом у строителей, покупатель оплачивает всё сам. Компания может предлагать покупателю какую-то сумму, чтобы он купил именно у них. В нашем случае так и было. Моему клиенту предложил $10,000. Когда я подсчитала за что он здесь будет платить полностью, а не часть, как на вторичном рынке, то из этих денег практически ничего не осталось. Чтобы всё это правильно понять и оценить необходимо внимательно изучить контракт (до 150 страниц убористого текста), быть готовым с финансовой стороны. За каждый день отсрочки с вас будут брать до $200.00 в день. А вот если строители задержатся со сдачей на несколько недель, то вам они ничего не заплатят.  Покупать дома от застройщиков не опасно. У нас в Калифорнии закон охраняет права покупателя, да и крупным строительным компаниям не имеет смысла заниматься обманом, репутация, прежде всего. Мой клиент приобрёл двухэтажный таунхаус с тремя спальнями и гаражом на две машины, за $528,000.

Что нас ждёт на рынке недвижимости в 2021 году.

 

Конец года, пора подводить итоги.
Начиная с марта 2020 года, экономическая нестабильность привела к резкому снижению объема продаж. Однако, исторически низкие процентные ставки способствовали повышению покупательской способности, что до сих пор поддерживало цены на недвижимость.
В 2021 году цены на жилье начнут ощущать влияние рекордных потерь рабочих мест и накоплений, а также просроченные уплаты по банковским займам. Мораторий на неуплату по займам истекает в феврале 2021 года, и я не уверена, что его продлят.
Общая тенденция – цены пойдут вниз. Как и во время рецессии 2008 года, падение объемов продаж и цен сначала будет в прибрежных районах, а затем в более удалённых районах. Доход на душу населения особо расти не будет, а значит рост цены на жилье и арендную плату тоже будут ограничены. Покупатели в конечном итоге определяют цены. Они могут платить за дом ровно столько, сколько их сбережения и доход позволяют им платить — не более того. Это будет интересный год со своими возможностями и перспективами.