RSS лента

Архив метки: недвижимость в США

Что нас ожидает в 2013 году на рынке недвижимости?

US Navy 081029-N-7643B-011 The Amphibious assault ship USS Boxer (LHD 4) transits San Diego Bay on her way out to sea. Boxer is preparing for an upcoming deployment early next year

В первую очередь, нужно отметить, что население штата Калифорния увеличивается. По данным последних исследований, полученных Министерством финансов штата, численность населения Калифорнии увеличилась до 37,8 миллиона человек. Рост происходит в двух направлениях – количество приехавших, превышает количество убывших из штата, а также рождаемость за последний год увеличилась. За минувший год в Калифорнии родилось 503, 000 младенцев.

Естественно, что интерес к покупкам и аренде недвижимости возрастет. Анализируя последние данные, можно смело предположить, что аренда возрастёт на 4%. Компания Trulia  прогнозирует, что эта цифра увеличится до 5,4 %. Особенно, это будет касаться прибрежной зоны. Экономисты отметили, что в прошлом году, рост числа рабочих мест был гораздо интенсивнее вдоль побережья, что, в частности, напрямую связано с активизацией внешней торговли, туризма.

Для тех, кто предпочитал аренду покупке недвижимости, наступает время, когда покупка становится всё более привлекательной.

Ипотека на 30 лет должна оставаться на уровне 4,4% весь 2013 год. Это ещё одна серьёзная причина задуматься, что более выгодно для вас?

Цены на недвижимость, по прежнему остаются довольно низкими. А основной закон при инвестировании – это покупка по самой низкой цене,  и возможность продажи на пике рынка.

Сегодня, как раз тот момент, когда недвижимость продается  по низкой цене. На основании цен, ставок по ипотечным кредитам и росту арендной платы, смело можно прогнозировать что, возможно, 2013 год, будет лучшим временем в истории недвижимости, чтобы купить дом. Пришло время покупать. Не упустите его!

Обзор рынка — Сентябрь 2012.

Нехватка доступного жилья на рынке недвижимости Калифорнии, стала основной причиной,  снижения продаж в сентябре. Между тем, Сан-Диего и Сан-Франциско, остаются в лидерах по продажам, так как экономика там растёт быстрее, чем в других районах Калифорнии.

Средняя цена домов выросла на 0,3 %  и стала $ 345 000. В августе эта цифра составляла $343 820.

Ну, а если сравнить эти цифры с сентябрём  2011 года, где средняя цена дома была $288 700 – судите сами и делайте выводы.  Ещё одна, очень на мой взгляд, интересная цифра – в 2008 году, средняя цена дома была $352 730.

В результате того, что в нижнем сегменте цен, продавать практически нечего, возросли продажи недвижимости в среднем ценовом диапазоне – от $ 400.000 — $ 500.000. здесь продажи выросли на 14%.

Процентные ставки, изменились незначительно. Тридцатилетний кредит с фиксированной процентной ставкой, составляет, в среднем 3,47 процента в сентябре, по сравнению с 3,60 процента в августе.

Дома стали продаваться быстрее. Теперь, в среднем, на продажу дома нужно 38 дней, в августе эта цифра составляла 42 дня.

Что ж,  факты и цифры – вещь упрямая, ну а факты в сочетании с цифрами дают богатую пищу для размышлений и выводов. Не так ли?

Кстати, выражение «Факты упрямая вещь» — Facts are stubborn, обрело свою крылатость, после того как  в 1794 году, роман французского писателя Лесажа  «История Жиль Бласа», был переведён на английский язык, романистом Тобиасом Джорджем Смоллетом.

Успешных всем продаж и покупок!

Москва-Европа…

Лето закончилось, а с ним и отпуск и поездки. Хотя вернувшись обратно, после трёхнедельного отсутствия, Сан-Диего встретил меня летней погодой. Это в Европе по-осеннему прохладно и дождливо, а у нас только по календарю осень, а на улице всё так же тепло и солнечно. За эти 3 недели, я успела отдохнуть и встретится с партнёрами по бизнесу.

Недвижимостью я занимаясь   давно, а вот российский рынок недвижимости так близко изучаю первый год. Интерес возник не на пустом месте. Меня всегда удивляло, почему россияне так бояться покупать недвижимость за рубежом, почему так боятся мошенничества и обмана.

Я провела сравнительный анализ контракта  при покупке недвижимости в Калифорнии и в России.

Кто оплачивает услуги агента в Москве?

Услуги агента оплачивает сторона, обратившаяся к агенту за услугой. Это может быть как продавец, так и покупатель. В обоих случаях вознаграждение агента обычно рассчитывается как процент от цены сделки и варьируется от 6% до 3%

В Калифорнии если вы покупаете, то услуги агента будут для вас бесплатными. При продаже, продавец оплачивает услуги агентов с обоих сторон. Это 5% от суммы сделки. Это цифра делится поровну между двумя агентами – 2.5% каждому агентству.

Существуют ли какие-либо налоги при покупке недвижимости в Москве?

При покупке недвижимости покупатель не платит налоги. Налоги на имущество, уплата которых производится собственниками ежегодно, пока составляют совсем небольшую сумму.

В Калифорнии при покупке налог на собственность платится на 6 месяцев вперёд.

Как найти недвижимость для покупки в Москве?

В отличие от ситуации на рынке аренды недвижимости в Москве, на рынке купли-продажи варианты на покупку и контактная информация продавца – не самое важное, что Вы получаете, обращаясь в агентство недвижимости. Значительная часть информации, пусть даже разрозненной и иногда устаревшей, размещается в общедоступных источниках в сети Интернет и в различных публикациях

Информация о продаже у которой пользуются риэлторы Калифорнии всегда проверена и соответствует действительности, поскольку исходит из единого источника – базы данных недвижимости  Сан-Диего, который обновляется каждый день.

Каковы основные этапы процесса купли-продажи недвижимости в Москве?

Процесс покупки квартиры можно разделить на следующие этапы: поиск недвижимости, подходящей Вам, переговоры и подписание предварительного договора, подготовка сделки и проверка истории квартиры, непосредственно заключение сделки, оплата и регистрация сделки, и, наконец, передача недвижимости.

В Калифорнии, после выбора дома, квартиры, агент составляет контракт. Контракт – это типовой документ-договор, составленный риэлтерской ассоциацией штата Калифорния и содержащий в себе 12 страниц. Его основная задача – максимально защитить интересы покупателя. Предварительных контрактов у нас не существует.

Контракт подписан, и в это же время покупателю необходимо внести задаток в размере 1-3 процентов от стоимости дома, квартиры. Затем, документы отправляются продавцу. Если предложение принято, то следующий этап – открытие Эскро. Эскро – это независимая компания, основная задача которой, проследить, чтобы сделка прошла по закону и все основные условия контракта были выполнены в срок. Эскро-агент подготавливает инструкции, где расписано как данная сделка будет проходить. На этом этапе проводится ряд проверок:

  • Проверка физического состояния дома.
  • Проверка на наличие термитов.
  • Юридическая проверка. Ее задача – выявить, нет ли здесь дополнительных наследников, уплачены ли все налоги.

Все эти проверки проводит агент, в сроки, установленные в контракте.

Выше сказанное относится к так называемой «регулярной продаже», т.е. когда дом, квартиру продает ее владелец. При покупке недвижимости от банка есть свои отличия и нюансы.

Процесс покупки недвижимости, особенно за границей , требует определённых знаний. Поэтому, подготовьтесь  к нему – чем больше вы будете знать, тем легче для вас пройдёт процесс покупки. Задавайте вопросы. Ну а самое главное – будьте уверены, что вам это нужно. Успехов! Жду ваших вопросов.

Стало ли жильё доступным? Второй квартал 2012.

Вот мы и дождались – цена на недвижимость медленно, но верно идёт вверх. Казалось бы, что может быть лучше? Но тут возникла проблема другого рода – число покупателей, кто был квалифицирован на покупку дома, сократилось. Наша реальность сегодня – повышение цен на дома, рекордно низкие процентные ставки по ипотеке и снижение доступности жилья.

По последним данным Гильдии Риэлторов в Сан-Диего, чтобы претендовать на покупку дома за $379 ,090, что является средней ценой на дом, нужно иметь доход  в $74,790 в год. Ежемесячная плата, включая налоги и страхование и  30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой кредита, будет $ 1,870, при условии 20-процентного первоначального взноса и процентной ставкой 3,92 процента.  Процентная ставка в первом квартале 2012 года была 4,16 процента и 4,85 процента во втором квартале 2011 года. Интересные получаются цифры.

Для сравнения, в Лос-Анджелесе, необходимый  годовой доход для покупки $58,550, а средняя цена дома $297,780.

Архитектура и стиль жизни.

Разнообразие было вписано в историю Калифорнии еще до того, как первооткрыватели прибыли сюда в 16 веке. При площади 424000 кв. км ( больше, чем Германия) и населении 30 млн. жителей Калифорния, если бы она была страной, с точки зрения экономики могла бы войти в десятку мировых лидеров. Разнообразие Калифорнии, как и нации в целом, воплощается и в архитектуре. Обычно, когда пишут о Калифорнии, больше всего уделяют внимания двум городам: Лос-Анджелесу и Сан-Франциско. Сан-Диего,  всегда стоял несколько в стороне, поскольку долгое время был городом закрытым.

В Сан-Диего нет единого архитектурного стиля. Город вобрал в себя яркие краски многих культур.   Это и испанский колониальный стиль, европейские  веяния, мавританская архитектура, готика и мексиканские мотивы. Не чужд Сан-Диего и кич.  Одним словом — это экстраординарная смесь лучшего и худшего в современной Америке.

Обласканный мягким климатом, Сан-Диего является раем для автомобилей, в котором скоростные дороги определяют всё движение. Автомобиль в Калифорнии, это не средство передвижения – это религия!

В России всегда было популярно высказывание:«Мой дом — моя крепость». Cан-Диеговцы переделали это высказываниена свой лад: «Мой дом – моя лодка».

Эти два дома в форме лодок под номерами 726 и 732 на Третьей улице  были построены в 1925-1928 строителем и бизнесменом Майлзом Келлогом (Miles Kellog) из остатков двух исторических домов города Encinitas: танцевального салона «Лунный свет» и третьего этажа первой в городе гостиницы. Так как древесины было недостаточно для строительства обычного дома, г-ну Келлогу, любителю моря, пришла идея построить дома-лодки.

Еще одно неординарное архитектурное произведение в городе La Jolla – дом-гриб. Он был спроектирован в 1968 году Дейлом Нейгл (Dale Naegle). Владельцу дома в то время Сэму Беллу (Sam Bell) хотелось, чтобы дом мог выдержать землетрясения и ненастную погоду и в тоже время он должен был выглядеть футуристически.

Калифорнийцы любят солнце, и их дома являются подтверждением этому. Человеческий масштаб архитектурной застройки, на мой взгляд, определяется тем, что человеку не нужно высоко поднимать голову, чтобы увидеть организованное архитектором пространство — недостижимый для мегалополисов комфорт! Я не люблю, когда архитектура подавляет. Поэтому,  мне больше импонируют невидимые для уличного пешехода дворики и террасы в особняках – с площадками для тенниса, садами, беседками и джакузи под открытым небом…

Любители средиземноморского климата и архитектуры – не упустите возможность взглянуть на наш, на мой город Сан-Диего своими глазами!

Новости рынка недвижимости в Сан-Диего — Июль 2012.

Новая тенденция – увеличение средней цены домов.

Если в предыдущие месяцы, число продаж увеличилась,  а вот цена в основном стояла без особых изменений. Это было связано с тем, что на рынке преобладали инвесторы, которые платили наличными. Теперь на рынке, активно действуют покупатели, которые приобретают дома для себя, чтобы в них жить. Рынок недвижимости, где цена недвижимости варьирует до $400,000 – это теперь полностью территория продавцов.

Чтобы купить недвижимость в сегменте, вам нужно конкурировать как минимум с 10-ю другими конкурентами. Мой персональный рекорд – я помогла своими покупателями купить дом, на который было подано 14 предложений. Последний раз такое случалось в 2003 году, когда я писала в контракте, что на любое другое предложение, которое будет выше нашего, мы будем добавлять  по $5,000, чтобы дом был наш. Это было, почти 10 лет назад.

Но тогда, подобная ситуация была во всех сегментах рынка. Сейчас же, если Вы покупаете недвижимость в районе $750,000 – это, по прежнему покупательский рынок. Покупатель диктует здесь свои условия и правила игры. Посмотрим, насколько долго это продлится. Банковские ставки на ипотеку всё ещё низкие и для иностранцев необходимо внести 40% от стоимости недвижимости, чтобы получить ипотечный кредит.

Как можно продать дом за 35 миллионов.

Продавать эксклюзивные дома  никогда не было простой задачей. Рынок этот небольшой, покупатели и продавцы, обычно, не хотят чтобы их имена афишировались, да и суммы продажи они пытаются держать в секрете.

Чтобы взглянуть на такой дом, прежде всего нужно предоставить выписку со своего банковского счёта, что вы в состоянии оплатить сделку, а не просто интересуетесь его внутренним дизайном.

Затем уже агент проводит предварительное интервью с покупателями. Есть определённый круг вопросов, который помогает выяснить серьёзность намерений будущих покупателей и только потом, агент предоставляет всю информацию хозяевам.  Именно в таких моментах проявляется профессионализм и знания агента.

Показывать такие дома тоже не просто. Обычно, все переговоры ведутся через секретарей, и от агента требуется особое искусство, чтобы согласовать плотный график обеих сторон.

Иногда я задумываюсь, что же труднее – продавать такого рода дома, или находить для них покупателей? И то и другое одинаково сложно.

Несколько месяцев назад в Малибу продавался дом за $35,000.000. Продавали его довольно долго, но безуспешно.  Тогда, продавцы решили пойти нетрадиционным путём, благо Голливуд рядом. Они наняли голливудского режиссера Грэма Хенман снимать трёх-минутный фильм под названием «Паук и Муха», с Hans Zimmer Studios (которая сделала партитуры «Король Лев», «Гладиатор» и «True Romance» ). После того, как фильм был готов, его загрузили на iPads, и  разослали сотне потенциальных покупателей по Америке и  по всему миру .

Дом был продан. Сумма, которая была уплачена режиссёру, держится в секрете, но я думаю продажа особняка покрыла все расходы с лихвой.

Копия фильма прилагается.

Рынок недвижимости – лето 2012

Широко известный в Южной Калифорнии специалист по финансам – Стив Пизли, основатель компании Klein Pavlis & Peasley Financial, Inc., (“KPP”),  и ведущий  радио передачи по финансам «Invest Talk”, написал  статью о недвижимости в Калифорнии. Он принадлежит к тем людям, которые довольно скептически относятся к ситуации  на рынке недвижимости и за последнии 5 лет никаких статей на эту тему не писал, поскольку ничего хорошего и позитивного  написать не мог.

В своей статье «Рынок недвижимости»  он пишет о том , что «продажа новых домов в мае месяце, резко пошла вверх  — на 5.9% ». От себя добавлю, что продажа новых домов,  является самым большим двигателем вторичного рынка жилья.

“Кроме того, Case / Shiller проводившие исследование 20 городов , показали рост цен на 1,3% в месяц в течение нескольких последних месяцев.

Ещё важнее всех этих исследований то, что выдача разрешений на строительство резко пошла вверх.”

За примером ходить далеко не нужно – район  где я живу, не видел такого количества строек за последнии 3 года. Строят и отдельно стоящии резиденции, доходные дома и коммерческие здания.

В конце статьи, он делает вывод, что рынок недвижимости достиг своего «дна» и теперь у него только один путь  — ВВЕРХ!

Приведу интересную, на мой взгляд статистику: в 2011 покупатели из России потратили на недвижимость в США 82,5 миллиарда. В этом году эта цифра может быть намного выше.

Тенденции рынка – лето 2012

С наступлением лета, рынок недвижимости в Калифорнии, традиционно оживляется.

Какая же основная тенденция лета 2012? Прежде всего – это то, что количество домов, выставленных на продажу, резко сократилось, а вот число, желающих их купить – увеличилось.

Пример из моей практики :  в течении мая 2012 г. , я со своими покупателями-инвесторами  искала дом, и когда мы нашли то что им было нужно, то помимо нашего предложения на этот дом, было ещё 12 других. Конкуренция при покупке дешёвого и среднего жилья довольно большая.

В процентном содержании, в округе Лос -Анджелес в апреле 2012г. число домов на рынке, уменьшилось на 35%, a в графстве  Сан-Диего —  на 43%. Так же уменьшилось и время продажи. Теперь, для того, чтобы продать дом нужно 33 дня, вместо 45.

Данная ситуация опасна тем, что многие домовладельцы  не хотят продавать свою недвижимость сейчас, т. к . считают, что цены ещё не достаточно высоки. Ну, а те, кто и хотел бы продать – не могут, потому , что цена их дома ниже, чем взятый в банке заём.

Последние несколько лет новое строительство активно не велось, и сейчас мы начинаем ощущать нехватку новых объектов на рынке.

Покупатели уже почуствовали на себе всё напряжение нового рынка. Теперь свои условия начинает диктовать продавец, а не покупатель. Это случилось впервые, за  последние 5 лет.

Процентная ставка по заёмам по прежнему низкая, лето начинает набирать обороты и есть все предпосылки того, что оно будет жарким!

О светлом будущем и счастливом настоящем.

Прочитала статью в Газете.Ru  «Девять причин, по которым я уезжаю из России» и просто не смогла пройти мимо, не написав своих мыслей об этом.

Конечно же, статья эта понравится не всем и мнения разделятся. Но на то мы и люди свободной страны, где каждый может высказать свою точку зрения.

Уехав из России 20 лет назад, и читая эту статью, написанную сегодня,  я вижу, что по большому счёту, ничего не поменялось. Удивляет это меня?  Да, удивляет. Мне всегда хотелось верить, что у нас в России, этот момент вот-вот наступит. Но, у истории свои временные рамки, а у людей – свои.

Я согласна с автором статьи,  почему бы   не жить в счастливом настоящем уже сейчас? Ну а  светлое будущее, с каждым годом всё больше перерастает в химеру — необоснованную, несбыточную идею.  Наличие выбора связано с обоснованием свободы воли человека.

Выбирать можно случайным образом, руководствуясь чувствами, и критериальным образом, когда выбор имеет обоснование.

Мне ближе то, что с обоснованием.   Выберете для себя страну. Обязательно посетите её, чтобы наглядно увидеть, своими глазами, подходит ли это лично вам?

Кстати, о посещениях.  Недавно узнала, что к нам, Калифорнию, приезжают беременные женщины из России, живут здесь несколько месяцев, рожают здесь и, таким образом, получают американское гражданство для своего ребёнка.

Для тех, кто к визиту не готов  –  купить собственность, например в Сан-Диего, вы можете не выходя из дома, оформив в американском посольстве доверенность на уполномоченного риэлтора. Деньги нужно переводить на так называемый трастовый счет, с которого они поступят продавцу. Риски практически сведены к нулю, поскольку брокеры в США дорожат лицензией, а нарушение этических норм и закона ведет к утрате права заниматься этой деятельностью.

Просмотреть возможные варианты можно на сайте:

www.SanDiegoDom.com

Он на английском языке, если будет что-то не понятно —  обращайтесь, буду рада помочь.