RSS лента

Архив метки: недвижимость Сан-Диего

Всё, что нужно знать о страховке.

Home insurance form and dollars on the table.

При покупке недвижимости в Калифорнии, вы обязаны купить  страховку – домашний страховой полис, который будет покрывать проблемы с вашим домом, или квартирой.

Покупая стандартный страховой полис, надо иметь в виду, что он не будет покрывать всё. Обычно, эти детали указаны в конце, мелким шрифтом, поэтому не все с ними знакомы.

Остановлюсь на самых главных.

Если вы решили сделать не просто стандартный ремонт, а полную реновацию  с заменой крыши.  В этом случае, при повреждении вашего дома, страховка не будет покрывать ущерб.

Обычная страховка не будет покрывать землетрясения и наводнения. Для этого требуются дополнительного страхования.

Протечка воды. Если протечка случилась внезапно, прорыв трубы, крана – это будет оплачено. А вот если у вас течёт труба, в течении долгого времени, а вы этого не знали – данный случай уже не будет оплачен.

Большинство страховок не покрывают запахи. Если ваша недвижимость находиться рядом с рестораном, или предприятиями, которые распространяют сильные  запахи, то очистка дома будет за ваш счёт.

Стоки и канализация тоже имеют свои ограничения. К примеру, если стоки вашего дома не были очищены, и после сильного дождя вас залило, страховка это оплачивать не будет.

Будьте аккуратны с выбором страхового полиса.

Успехов!

Реклама

Где в Сан-Диего можно купить недвижимость за $500.000?

Давно я не писала статей на данную тему.
Средняя цена за дом в августе 2017 года была $543,500. Посмотрим по базе данных, где и что можно купить.

Дом постройки 1999 года, два этажа, 3 спальни, 2 ванны, гараж на две машины. Небольшой участок земли. Район Эскондидо. Цена  — $539,000.

В районе Карлсбада, за  $538,000 вы сможете приобрести таунхаус,2002 года постройки.   Три спальни, 2 ванны, гараж на 2 машины. ТСЖ  — $335.00 в месяц.

В районе La Jolla 92037, можно купить маленькую квартиру с двумя спальнями, двумя ванными и гаражом на две машины . Дом постройки 1977 года, цена — $575,000.

В районе Фолбрук, можно купить дом с видом на озеро и с 6 акрами земли. Цена  — $499,000.

Зная среднюю цену на дома, довольно не сложно определить, где районы более дорогие, а где более доступные.

Успехов, и хороших всем покупок!

Цикличность в недвижимости Сан-Диего.

Есть  такое выражение, как цикличность  в развитии рынка недвижимости. Он имеет четыре фазы: спад, оживление, подъём и избыточное предложение.

Так вот, Сан-Диего, это нетрадиционный рынок жилья, и он традиционной цикличности не подвержен. Если вы собираетесь жить здесь, независимо от того, являетесь ли вы арендатором или покупателем, вы должны понимать, что большое часть ваших доходов пойдёт на оплату жилья.

Впервые, средняя аренда жилья перешла черту в $2,000. Последние  6 месяцев,  цена аренды увеличивалась каждый месяц. Арендаторам плохо, а вот инвесторы радуются и потирают руки. По сравнению с прошлым годом, аренда выросла на 4,9 процента. Вакансий нет, заполняемость 96,3 процента.

Средняя цена дома на июнь 2017 года — $519.000.

Если вы откладывали свои покупки в надежде на более удачное время, то стоит подумать, а не наступило ли это удачное время прямо сейчас?

Удачи, и хороших покупок.

Экономический прогноз о рынке недвижимости Сан-Диего в 2017 году.

В 2017 году у нас будет новый президент в Белом доме и новый сенатор от штата Калифорния. История показывает, что все  чиновники, которые живут в столице страны, оказывают очень малый эффект на наш штат. Калифорнийцы живут довольно обособленно от других штатов, включая и наш город. Каждый год, в Сан–Диего добавляется около 30 000 новых жителей. На сегодняшний день, у нас числится 3,2 миллиона населения. Ежегодно добавляется 25 000 – 30 000 новых рабочих мест, большинство из которых в высокотехнологичных областях. Мы являемся своеобразным локомотивом в малом и среднем бизнесе.

У нас никогда не будет Кремниевой долины, с  её мега-работодателями, такими  как Google или Facebook, но город создает огромное количество мелких фирм в области телекоммуникаций, био-технологий, био-медицине, и в программном обеспечении. Это намного безопаснее, иметь много мелких фирм, чем полагаться на рост нескольких мега-компаний. Все эти работники очень хорошо зарабатывают. Их интересует, хорошие школы, спортивные клубы, развлечения, ну, и конечно же недвижимость.

На основе роста  населения и увеличение рабочих мест, город  должен производить минимум 15 000 единиц жилья ежегодно. В период между 1997 и 2006 годах, сдавалось  в среднем 15,896 единиц жилья. Этого было достаточно. После этого, строительство сократилось почти наполовину. Это было связано с правительственными регуляциями и ограничениями на строительство. Это уже привело к недостатку жилого фонда и большой конкуренции при покупке недвижимости. В 2017 году строительство не будет превышать 12,000 единиц, что ещё больше увеличит дефицит жилого фонда.

Для тех, кто всё ещё в ожидании падения цен–2017 год явно будет не вашим годом.

Иностранные покупатели в Сан-Диего.

Недвижимость в Калифорнии всегда была интересна для иностранных покупателей.

По последней статистике, представленной Национальной ассоциацией риелторов, 42%  иностранных покупателей, это выходцы из Азии и Объединённых Арабских Эмиратов, и 22% — латиноамериканцы. Русскоговорящих покупателей, около 5%. Средняя цена покупки — $576,000. По другим штатам, средняя цена покупки для иностранных покупателей — $265,100.

При покупке, выбирают недвижимость в центральных районах , районах близких к университетам и хорошим школам.

Коммерческая недвижимость также пользуется спросом, но тут уже совсем другие цифры и деньги. Что интересно,  иностранных инвесторов привлекают не только площади под офисы, их больше привлекают производственные и складские помещения. По сравнению с офисными помещениями, которые имеют 14.4% вакансий, у  производственных площадей, это цифра не превышает 6.6 – 6.7%. Наличие морского порта и граница с Мексикой, до которой всего 25 минут езды из центра, делают наш город уникальным для ведения бизнеса.

Кому не стоит покупать недвижимость в Сан-Диего.

Довольно много в моём блоге уделено внимания тому, как можно купить недвижимость в Калифорнии. Статей о том, кому не стоит покупать, я не писала. К данному моменту, необходимость в данной статье назрела.
Если ваши недовольства и сомнения перечислены здесь, то вы относитесь к категории, кому не стоит покупать недвижимость в Сан-Диего.

  1. Не определились с вопросом, переезжать, или не переезжать. (Вопрос этот сакраментальный для многих.)
  2. Покупка недвижимости не даёт права для постоянного проживания. (А вдруг со временем изменится закон.)
  3. Налог на недвижимость платить нужно каждый год и меньше он не будет. (Платить, или не платить, я решу потом сам.)
  4. Архитектура, площадь, материалы, способы строительства и год застройки. Земли у нас не так уж много, и основное строительство проводилось в 60х-80х годах. (Довольствуемся тем, что есть.)
  5. Цена очень высока, а площадь мала. (Через год цены упадут.)
  6. Близкая застройка. (Шире не станет.)
  7. Боязнь подвоха, обмана. (Я не обманываю.)
  8. Расчёт на получение ипотеки. (Дадут, если готовы показать все свои доходы и уплату налогов.)
  9. Мы хотим только посмотреть, а там будет видно. (Просмотр стоит $250 в день.)
  10. Недоброжелательное отношение местного населения к иностранцам. (Они вас всех любят!)

Если, большая часть тезисов не относится к вам лично, то я по-прежнему жду вас в Сан-Диего и буду рада осуществить вашу мечту – купить недвижимость в Калифорнии!

Что можно купить в Сан-Диего за $10,000.000 — $15,000.000.

Цена  $10,000.000 — $15,000.000 – это средняя цена для сегмента элитной недвижимости.  Что можно купить за эти деньги?

Прежде всего, район и месторасположение. Если ваш дом будет расположен у океана, то это будет дом не меньше  10000  sq ft (930 кв. метров), с большим количеством спален, прекрасным видом на океан из всех комнат, спортзалом, кинозалом, винным погребом, гаражом на 5 машин, или больше, и отдельным домом для гостей и прислуги.  Всё это будет построены по индивидуальному заказу,  и стиль будет варьирует от вкуса хозяев. При постройке, используют лучшие американские  материалы, а также привозят европейские артефакты. Земли, как правило, у данных домов не много. У океана,  очень плотная застройка.  MLS 160000097

Второй сегмент элитной недвижимости – это дома с большими земельными участками. Подчеркну, что под понятием «большие», я имею  ввиду калифорнийские стандарты.  В среднем, такой дом будет иметь от 6 до 10 акров земли. (1 акр = 4840 кв.ярдов = 4046,86 м2) . Они расположены в 4-10 милях от океана.  Здесь вы будете проживать конфиденциально и уединённо.

Ко всем прочим  атрибутам, имеющимся в домах подобного рода, добавляются конюшни и лошади, теннисные корты, фруктовые сады, газоны и дополнительные дома для прислуги, которая может проживать на территории.
MLS 150026106

Цена  $10,000.000 — $15,000.000 – это средняя цена для этого сегмента недвижимости.

Высшая планка начинается с $20,000.000. В прошлом году у нас был продан дом за $40 миллионов.

Недвижимость Сан-Диего в цифрах, 2012-2016 год.


2012 г
Средняя цена домов выросла на 0,3 % истала $ 345 000. В августе эта цифра составляла $343 820. самая дешёвая недвижимость в эконом-классе — $100,000.

Ну, а если сравнить эти цифры с сентябрём 2011 года, где средняя цена дома была $288, 700 – судите сами и делайте выводы. Ещё одна, очень, на мой взгляд, интересная цифра – в 2008 году, средняя цена дома была $352 730.

Весна 2013
Зафиксирован рекордный рост цен – 8.5%. Такого скачка цен, Калифорния не видела с 2005 года. На недорогую недвижимость – до 350,000 тысяч, бывает до 10 предложений, и покупатель, как правило, предлагает больше, чем спрашиваемая цена. Предел падения был, достигнут в апреле 2013 года. В связи с этим, самая дешёвая недвижимость в эконом-классе теперь стоит $170,000 — $200,000.

Весна 2014
Средняя цена на дом в Сан-Диего, на январь 2014 года, составляет $442,000.
В прошлом году, в это же время средняя цена была $450,000. Цены несколько упали, в период с ноября по январь.

Осень 2014

–$ 492,500, что на 6.5% Цены между районами, очень разнятся.
Для примера, средняя цена дома в Ла Хойе — $1,600,000.
Средняя цена аренды –$ 2,095. В прошлом году средняя аренда, не превышала $2,050.

Лето 2015
Средняя цена дома на июнь 2015 года — $500,000. В процентном отношении, начиная с сентября 2014 года, цены на жилье выросли между 4.5 и 5 процентов .

Январь 2016
Средняя цена дома — между $465,000 и $500,000. Цены между районами близкими к океану и отдалёнными, очень разнятся. $11.78 миллиардов – объём продаж недвижимости за 2015год.

Недвижимость Сан-Диего в цифрах, январь 2016 года.

Для американского рынка недвижимости, январь, февраль, март традиционно считаются временем затишья. Праздники закончились, школа в самом разгаре, покупатели ещё не готовы к переезду.

На январь 2016 года на рынке недвижимости выставлено 3,740 домов на продажу. Много это, или мало ? Это достаточно для 2,5 месяцев продаж, т. е. не очень много.

Средняя цена дома — $465,000.

Средняя цена аренды — 1,675.

Самый дорогой дом, который был продан в конце 2015 года, стоил $14.3 миллионов.

На оплату налогов на недвижимость и поддержание дома,  домовладелец в среднем тратит $10,647 в год.

$11.78 миллиардов – объём продаж недвижимости за прошлый год.

3740 домов, красивых, больших и разных ждут вас на рынке Калифорнии. Осталось только решить, какой из них будет вашим.

Успехов и хороших покупок!

Первые итоги 2015 года.

San Diego Downtown 013Лето закончилось. Основная масса покупателей, кто хотел переехать и купить недвижимость – переехали и купили, кто колебался в своих решениях – те так и колеблются. В сентябре можно было наблюдать некоторое затишье. Дома продаются дольше, покупатели имеют больше возможностей снижать цену.
С того времени, когда у нас появились первые foreclosure, дома, отобранные банками за долги, прошло 7 лет. В 2015 году, продажи подобного рода, приблизились к нулю. Долгих семь лет, наш рынок выкарабкивался из сложной ситуации. Нынешний год по праву можно назвать первым, «здоровым» годом.
На рынке коммерческой недвижимости можно наблюдать оживление. Прежде всего, это связано с тем, что банки намного охотнее стали выдавать кредиты. Вторая причина, увеличение числа рабочих мест, и в связи с этим, появилась потребность в новых офисных, торговых, складских и промышленных помещениях.
В этом году, 65% покупателей, кто впервые вышел на рынок, были покупатели 1980-1990 года рождения. В следующие 5 лет, их станет ещё больше.
По-прежнему, получение кредита из банка, для покупателей остаётся проблемой. Банки ужесточают требования и тем самым, снижают возможности для наших клиентов.
Федеральный резерв сообщил, что он увеличит ставку по ипотеке. Скорее всего, 30-летняя фиксированная ставка достигнет 5% к концу 2015 года.
Все, кто имеет на руках нужные суммы для покупки недвижимости в Калифорнии и не нуждается в банковских кредитах – наступает ваше время!