RSS лента

Архив метки: недвижимость

Что случилось на рынке аренды?

Рынок продажи немного успокоился, дал передышку покупателям, а вот рынок аренды перегрелся, и ситуация в ближайшее время лучше не станет. На предложения об аренде подают сразу несколько предложений, поднимая этим начальную цену. Да и предложений об аренде не так и много. С чем связана подобная ситуация? Прежде всего с тем, что рынок труда улучшился, появилось большое количество новых рабочих мест.
Многие из тех, кто пытался купить недвижимость, решили больше не участвовать в этой гонке и арендовать себе квартиру, или дом. Для других, начальная цена недвижимости стала слишком высокой, и они просто не имеют достаточно средств для покупки.
Наш рынок нуждается в увеличении жилого фонда. Один из выходов из данного положения – переделывать коммерческую недвижимость, которая сейчас мало востребована, под жилую.

Как определить, является ли недвижимость хорошей инвестицией в аренду?

Существуют разные способы анализа доходов от аренды. Один из них – правило 1%, согласно которому, общая арендная плата должна составлять не менее 1% от стоимости покупки.

Правило 50%, помогает оценить чистый операционный доход, используемый для выплаты 50% валовой арендной платы. Также хорошо рассчитывать чистую прибыль до налогообложения после финансовых затрат.

Какую недвижимость покупать? Дешёвая недвижимость не всегда обозначает хорошее вложение денег. Они обычно находятся в районах со школами, рейтинг которых не очень высок.

Большие дома с малым количеством спален и ванных комнат, тоже не очень хорошая инвестиция.

Да, вы можете добавить и спальню, и ванную комнату, но при этом необходимо учитывать затраты.  Поднять арендную плату, чтобы оправдать вложения не всегда получится.

Спальни могут быть не очень большими, но вот кухня и комната, где вся семья может собраться вместе, очень важна. Маленькие детали, могут играть большую роль. Обращайте внимание на окружающие дома, машины. Всё это даст вам более полную картину и поможет в вашем выборе.

Рынок недвижимости, апрель 2021 года.

Средняя цена дома в Сан-Диего всего год назад была $671 000 долларов.

По данным апреля 2021 года, она достигла рекордных $ 825 120. Может быть на этом стоит завершить статью и оставить её короткой заметкой. Цифры говорят сами за себя.

Ещё один пример в цифрах. Самая низкая средняя цена на дома в районе Сан-Франциско — $2,000 500. Для покупателей из этого региона, наши цены очень привлекательны, и они активно покупают нашу недвижимость.

По моим прогнозам, к середине следующего года инфляция будет 4%. Это приведет к притоку капитала в недвижимость и к росту цен.

Есть надежда на то, что после полного открытия штата в середине июня 2021 года, большее число домов выйдет на продажу и это поможет приостановить такой резкий скачок цен.

Таблица прироста цен на недвижимость.

 

S&P CoreLogic опубликовало таблицу прироста цен на недвижимость по разным городам Америки. Процентные ставки по ипотеки сейчас 2.81%. Даже если она поднимется, то это всё равно не остановит потенциальных покупателей. Традиционно, наш рынок активизировался весной и активно работал до поздней осени. Теперь эти рамки больше не работают. Рынок активен круглый год.
Phoenix: 15.8 percent
Seattle: 14.3 percent
San Diego: 14.2 percent
Boston: 12.7 percent
Tampa: 11.9 percent
Cleveland: 11.7 percent
New York: 11.3 percent
Charlotte: 11 percent
Detroit: 11 percent
Los Angeles: 10.8 percent
Minneapolis: 10.7 percent
Washington, D.C.: 10.7 percent
Portland: 10.6 percent
Miami: 10.4 percent
Denver: 10 percent
Atlanta: 9.6 percent
San Francisco: 9.5 percent
Dallas: 9.2 percent
Chicago: 8.9 percent
Las Vegas: 8.5 percent

Куда не хотят ехать русскоговорящие иммигранты?

 

Переезжая на постоянное проживание в Америку, русскоговорящие иммигранты выбирают определённые штаты. Выбор основывается чаще всего на том, где лучше с работой, где живут родственники, или есть этническая диаспора. А вот куда же ехать не хотят?
На первое место я бы поставила так называемый «ржавый пояс» — штаты Индиана, Пенсильвания, Огайо, Мичиган. В своё время они были центром металлургии и автомобилестроения. Теперь многие предприятия там закрыты, с работой сложно, зато недвижимость очень дешёвая.
На втором месте стоят Гавайи. Это райское место, но находится штат на островах, очень далеко от всего и жизнь там курортная и очень дорогая. Ограничены возможности с выбором работы и очень плохие бесплатные школы.
На последнее место я бы поставила штаты Южная Каролина, Пенсильвания, часть Нью-Джерси (близкая к Филадельфии), Миссури, а также Алабама и Луизиана. В этих штатах довольно высокий уровень преступности, проблемы с государственными школами, жаркий и влажный климат.
Английская пословица гласит «Дом там, где твое сердце». Выбирайте, изучайте и обязательно найдёте то, что будет близко именно для вашего сердца.

Что изменила пандемия в процессе продажи недвижимости.

Пандемия в Калифорнии уже почти год. Смело можно сказать, что она повлияла на все сферы жизнедеятельности, в том числе и на продажу недвижимости.
Высказывание «Мой дом-моя крепость» как нельзя лучше отражает своё значение именно теперь. Как только в апреле, нам разрешили работать, запросы на покупку недвижимости просто захлестнули рынок. Семьи с детьми переезжали из центра города в пригороды. Дом стал и офисом, и школой, и рестораном, и развлекательным центром одновременно. Всем понадобились площадь, удалённость от скопления людей и свежий воздух.
Если для тех, кто не потерял работу ситуация в экономическом плане поменялось только тем, что они вынуждены работать из дома, а вот для людей, занятых в сфере услуг, ситуация поменялась очень сильно. Многие потеряли работу и доход. Государство выпустило определённые законы, поддерживающие арендаторов и выдало несколько выплат. А вот те, кто сдают недвижимость в аренду, оказались в ситуации, когда выселять тех, кто не платят они не могут, а вот платить ипотеку и налоги они обязаны. Эта категория домовладельцев стала продавать свою недвижимость, хотя год назад об этом не было и речи.
Очень много запросов стало поступать на покупку второго дома. Дома в калифорнийских курортных городах и горах стали пользоваться повышенным спросом.
Впереди у нас весна, когда традиционно рынок недвижимости ещё больше оживляется. Будем надеяться, что в этом году объектов для продажи у нас будет больше, а процент по ипотеке останется низким.

Стратегия покупки на рынке продавцов.

 

В Сан-Диего продавцы недвижимости продолжают диктовать свои условия на рынке.
Для многих покупателей попытка покупки будет большим стрессом, особенно если они делают это впервые. Нужна определённая стратегия, которая поможет вам снизить стресс и возможность купить то, что вам понравится. На каждый объект недвижимости поступает несколько предложений. Точно определите свой бюджет и сколько вы сможете предложить. Для дома, который вам нравится — на 5% выше, чем спрашиваемая цена. Если вы нашли дом своей мечты, не раздумывая предлагайте на 10% больше. Выигрывает тот, кто хорошо знает рынок, финансово подготовлен, т.е. все дела с банком уже решены и ипотека будет ему предоставлена.
Вся недвижимость в Калифорнии продаётся на условиях проверки объекта. Вы можете сделать проверку для себя, но не вносить это в контракт, как условие покупки. Подразумевается, что если в доме будет необходимо что-то чинить, или исправлять, то вы это берёте на себя.
Ну, и самые смелые отменяют, как условие покупки, оценку от банка. Прежде, чем выдать деньги на дом, банк присылает оценщика, который определяет рыночную стоимость дома. Если оценочная стоимость будет ниже, чем цена, которую предложили вы, то разницу будет оплачивать покупатель.
Те покупатели, которые имеют наличные и не берут ипотеку, обычно стараются предложить меньше. На нынешнем рынке это успехом не пользуется. Дома продаются за 7-10 дней.
Всем успехов и хороших покупок в 2021 году!

Про трастовые документы.

Траст — это система отношений, при которой имущество, первоначально принадлежащее учредителю, передается в распоряжение доверительного собственника. Структуры траста разнообразны. В Калифорнии (в каждом штате есть свои ограничения), если ваше имущество не превышает по стоимости $150 000 и у вас нет недвижимости, то можно ограничиться написанием завещания. Если сумма больше, или есть недвижимость, то тогда ваши наследники обязаны пройти через судебную процедуру probate ( апробацию). Она занимает время и стоит денег. Несмотря на то что вся информация о наследниках и детали прописываются в завещании, некоторые потенциальные претенденты на наследство или кредиторы могут его обжаловать. Как правило, финальное решение о том, как будут распределяться активы, выносит суд.

Living trust (доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя).

В living trust можно внести недвижимость, банковские счета, пенсионные накопления, страховку на жизнь, антиквариат, машины, ювелирные украшения, бизнес, а также любое другое имущество, которое принадлежит вам. Когда есть траст, то процедура апробации не проводится, и при жизни можно внести любую поправку.

Самый распространенный траст — Irrevocable trust, который дает защиту от кредиторов и судебных исполнителей (за исключением дела по банкротству). Его необходимо сделать за 2 года, до любых намеков на критические события. Туда можно записать все банковские счета, недвижимость, яхты, инвестиции, машины.  Если вы продолжаете работать, тогда кредиторы могут забирать до 25% от зарплаты, но никто не сможет продать ваш дом или конфисковать деньги со счетов.

Какая недвижимость пользуется спросом в Сан-Диего в конце года.

Какая недвижимость пользуется спросом в Сан-Диего в конце года.

Конец года, продажи замедлились, новых домов и квартир на рынок не выставляют. Что же пользуется спросом под конец года? Прежде всего, это дома стоимостью ниже, или около $750 000. Время продажи – 53 дня, что составляет 56% рынка и 73% спроса. Цены здесь диктуют продавцы.

 

Для домов по цене $1, 000.000 время продажи 74 дня. Эти дома составляют 14% от всего рынка недвижимости и 13% спроса.

Для домов стоимостью от $1,5 млн. до $2 млн. ожидаемое рыночное время сократилось со 151 до 134 дней. Для элитных домов стоимостью от $2 млн до $4 млн ожидаемое рыночное время увеличилось с 251 до 277 дней. Спрос на них до 8% от всего рынка покупателей.

Недвижимость, которую инвесторы покупали для ремонта и быстрой перепродажи составляет всего 0,7%.

По всем вопросам и консультациям обращайтесь через электронную почту, WhatsApp, или социальные сети. Если есть желание добавить себе новый адрес проживания, то сейчас самое время.

Всех с Наступающим Новым Годом!

Продать, или купить – вот в чём вопрос?

Если я собираюсь продавать свою недвижимость, то, лучше найти замену сразу, или после продажи? Этот вопрос задают часто. При идеальном рынке и обстоятельствах, когда большой выбор недвижимости, всё быстро и без проблем продаётся вопрос этот не имеет значения. Вы делаете так, как вам удобнее. К сожалению, наш сегодняшний рынок недвижимости далёк от идеала. У нас по-прежнему недостаток объектов, продажи идут дольше, цены высокие, поэтому сначала нужно продать, а потом уже искать замену. В первую очередь, это связано с тем, что платить за два дома очень сложно, а когда будет продан ваш дом сказать точно нельзя. Делать предложение на покупку дома на условиях продажи вашей собственности, тоже не будет работать на вас. Продавцу хочется получить предложения не обременённое подобными условиями и поэтому цена для вас не будет выгодной.

Многих пугает перспектива остаться на улице после продажи. Решения данной задачи и заметьте, я не называю её проблемой, могут быть разные. Можно арендовать у новых хозяев на несколько месяцев, пока будете заниматься поиском. Для этого можно внести данное условие в контракт при продаже. Можно найти временную аренду. Самое главное, чтобы у вас было время для поиска и выбора.