RSS лента

Архив метки: недвижимость

Что изменила пандемия в процессе продажи недвижимости.

Пандемия в Калифорнии уже почти год. Смело можно сказать, что она повлияла на все сферы жизнедеятельности, в том числе и на продажу недвижимости.
Высказывание «Мой дом-моя крепость» как нельзя лучше отражает своё значение именно теперь. Как только в апреле, нам разрешили работать, запросы на покупку недвижимости просто захлестнули рынок. Семьи с детьми переезжали из центра города в пригороды. Дом стал и офисом, и школой, и рестораном, и развлекательным центром одновременно. Всем понадобились площадь, удалённость от скопления людей и свежий воздух.
Если для тех, кто не потерял работу ситуация в экономическом плане поменялось только тем, что они вынуждены работать из дома, а вот для людей, занятых в сфере услуг, ситуация поменялась очень сильно. Многие потеряли работу и доход. Государство выпустило определённые законы, поддерживающие арендаторов и выдало несколько выплат. А вот те, кто сдают недвижимость в аренду, оказались в ситуации, когда выселять тех, кто не платят они не могут, а вот платить ипотеку и налоги они обязаны. Эта категория домовладельцев стала продавать свою недвижимость, хотя год назад об этом не было и речи.
Очень много запросов стало поступать на покупку второго дома. Дома в калифорнийских курортных городах и горах стали пользоваться повышенным спросом.
Впереди у нас весна, когда традиционно рынок недвижимости ещё больше оживляется. Будем надеяться, что в этом году объектов для продажи у нас будет больше, а процент по ипотеке останется низким.

Стратегия покупки на рынке продавцов.

 

В Сан-Диего продавцы недвижимости продолжают диктовать свои условия на рынке.
Для многих покупателей попытка покупки будет большим стрессом, особенно если они делают это впервые. Нужна определённая стратегия, которая поможет вам снизить стресс и возможность купить то, что вам понравится. На каждый объект недвижимости поступает несколько предложений. Точно определите свой бюджет и сколько вы сможете предложить. Для дома, который вам нравится — на 5% выше, чем спрашиваемая цена. Если вы нашли дом своей мечты, не раздумывая предлагайте на 10% больше. Выигрывает тот, кто хорошо знает рынок, финансово подготовлен, т.е. все дела с банком уже решены и ипотека будет ему предоставлена.
Вся недвижимость в Калифорнии продаётся на условиях проверки объекта. Вы можете сделать проверку для себя, но не вносить это в контракт, как условие покупки. Подразумевается, что если в доме будет необходимо что-то чинить, или исправлять, то вы это берёте на себя.
Ну, и самые смелые отменяют, как условие покупки, оценку от банка. Прежде, чем выдать деньги на дом, банк присылает оценщика, который определяет рыночную стоимость дома. Если оценочная стоимость будет ниже, чем цена, которую предложили вы, то разницу будет оплачивать покупатель.
Те покупатели, которые имеют наличные и не берут ипотеку, обычно стараются предложить меньше. На нынешнем рынке это успехом не пользуется. Дома продаются за 7-10 дней.
Всем успехов и хороших покупок в 2021 году!

Про трастовые документы.

Траст — это система отношений, при которой имущество, первоначально принадлежащее учредителю, передается в распоряжение доверительного собственника. Структуры траста разнообразны. В Калифорнии (в каждом штате есть свои ограничения), если ваше имущество не превышает по стоимости $150 000 и у вас нет недвижимости, то можно ограничиться написанием завещания. Если сумма больше, или есть недвижимость, то тогда ваши наследники обязаны пройти через судебную процедуру probate ( апробацию). Она занимает время и стоит денег. Несмотря на то что вся информация о наследниках и детали прописываются в завещании, некоторые потенциальные претенденты на наследство или кредиторы могут его обжаловать. Как правило, финальное решение о том, как будут распределяться активы, выносит суд.

Living trust (доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя).

В living trust можно внести недвижимость, банковские счета, пенсионные накопления, страховку на жизнь, антиквариат, машины, ювелирные украшения, бизнес, а также любое другое имущество, которое принадлежит вам. Когда есть траст, то процедура апробации не проводится, и при жизни можно внести любую поправку.

Самый распространенный траст — Irrevocable trust, который дает защиту от кредиторов и судебных исполнителей (за исключением дела по банкротству). Его необходимо сделать за 2 года, до любых намеков на критические события. Туда можно записать все банковские счета, недвижимость, яхты, инвестиции, машины.  Если вы продолжаете работать, тогда кредиторы могут забирать до 25% от зарплаты, но никто не сможет продать ваш дом или конфисковать деньги со счетов.

Какая недвижимость пользуется спросом в Сан-Диего в конце года.

Какая недвижимость пользуется спросом в Сан-Диего в конце года.

Конец года, продажи замедлились, новых домов и квартир на рынок не выставляют. Что же пользуется спросом под конец года? Прежде всего, это дома стоимостью ниже, или около $750 000. Время продажи – 53 дня, что составляет 56% рынка и 73% спроса. Цены здесь диктуют продавцы.

 

Для домов по цене $1, 000.000 время продажи 74 дня. Эти дома составляют 14% от всего рынка недвижимости и 13% спроса.

Для домов стоимостью от $1,5 млн. до $2 млн. ожидаемое рыночное время сократилось со 151 до 134 дней. Для элитных домов стоимостью от $2 млн до $4 млн ожидаемое рыночное время увеличилось с 251 до 277 дней. Спрос на них до 8% от всего рынка покупателей.

Недвижимость, которую инвесторы покупали для ремонта и быстрой перепродажи составляет всего 0,7%.

По всем вопросам и консультациям обращайтесь через электронную почту, WhatsApp, или социальные сети. Если есть желание добавить себе новый адрес проживания, то сейчас самое время.

Всех с Наступающим Новым Годом!

Продать, или купить – вот в чём вопрос?

Если я собираюсь продавать свою недвижимость, то, лучше найти замену сразу, или после продажи? Этот вопрос задают часто. При идеальном рынке и обстоятельствах, когда большой выбор недвижимости, всё быстро и без проблем продаётся вопрос этот не имеет значения. Вы делаете так, как вам удобнее. К сожалению, наш сегодняшний рынок недвижимости далёк от идеала. У нас по-прежнему недостаток объектов, продажи идут дольше, цены высокие, поэтому сначала нужно продать, а потом уже искать замену. В первую очередь, это связано с тем, что платить за два дома очень сложно, а когда будет продан ваш дом сказать точно нельзя. Делать предложение на покупку дома на условиях продажи вашей собственности, тоже не будет работать на вас. Продавцу хочется получить предложения не обременённое подобными условиями и поэтому цена для вас не будет выгодной.

Многих пугает перспектива остаться на улице после продажи. Решения данной задачи и заметьте, я не называю её проблемой, могут быть разные. Можно арендовать у новых хозяев на несколько месяцев, пока будете заниматься поиском. Для этого можно внести данное условие в контракт при продаже. Можно найти временную аренду. Самое главное, чтобы у вас было время для поиска и выбора.

Перспективы рынка в 2019 году.

2019 год будет довольно спокойным в плане роста цен на недвижимость. Цены будут расти, но совсем не так как это было в 2018 году. Ожидаемый рост – 2%. Процентная ставка будет расти, поэтому нужно будет время, для нормализации ситуации. Количество объектов недвижимости, выставленных на продажу, увеличиться. Рынок наполнится и станет медленно поворачиваться в сторону покупателя. Кто будут эти покупатели? Поколение Y (Миллениалы) будут основными покупателями. Им отдают 45% рынка. Поколение Х — поколение людей, родившихся в разных странах с 1965 по 1979 гг. – 35% рынка. Остальное будет разделено между бэби-бумерами и иностранцами.

А вот арендная плата будет уверенно идти вверх. Наступает время покупателей, Не упустите свои возможности!

Находится ли под угрозой наш рынок жилья?

Прошло 10 лет после финансового кризиса, но вопрос, находится ли под угрозой наш рынок жилья, мне задают периодически.

Экономика находится на подъеме. Фондовый рынок регулярно достигает новых рекордных максимумов, безработица на рекордно низком уровне. Недвижимость на рынке продаётся в среднем за 30 дней. Во многих отношениях рынок недвижимости отошёл от финансового кризиса, вызванного лёгкими ипотечными кредитами. Теперь проблема получить кредит. Выдача денег идёт настолько строго и долго, что это подтолкнуло рынок на повышение цен, которые в некоторых калифорнийских городах поднялись выше докризисного уровня. Для поколения 30-летних, кто по традиции должен начинать покупать свою первую недвижимость, все эти новые условия банков, отталкивают их от покупки и поворачивают лицом к аренде. Сюда же можно добавить и большие кредиты за учёбу, взятые под высокий процент, а также и нехватка жилья, и острая конкуренция при покупке.  Да, американская мечта иметь свой дом доступна далеко не всем, но это не исключает всех остальных, кто её уже достиг. Рынок поменялся, он почти нормализовался и внёс новые реалии для покупателей. Я не вижу серьёзной угрозы для его дальнейшего развития.

Всё, что нужно знать о страховке.

Home insurance form and dollars on the table.

При покупке недвижимости в Калифорнии, вы обязаны купить  страховку – домашний страховой полис, который будет покрывать проблемы с вашим домом, или квартирой.

Покупая стандартный страховой полис, надо иметь в виду, что он не будет покрывать всё. Обычно, эти детали указаны в конце, мелким шрифтом, поэтому не все с ними знакомы.

Остановлюсь на самых главных.

Если вы решили сделать не просто стандартный ремонт, а полную реновацию  с заменой крыши.  В этом случае, при повреждении вашего дома, страховка не будет покрывать ущерб.

Обычная страховка не будет покрывать землетрясения и наводнения. Для этого требуются дополнительного страхования.

Протечка воды. Если протечка случилась внезапно, прорыв трубы, крана – это будет оплачено. А вот если у вас течёт труба, в течении долгого времени, а вы этого не знали – данный случай уже не будет оплачен.

Большинство страховок не покрывают запахи. Если ваша недвижимость находиться рядом с рестораном, или предприятиями, которые распространяют сильные  запахи, то очистка дома будет за ваш счёт.

Стоки и канализация тоже имеют свои ограничения. К примеру, если стоки вашего дома не были очищены, и после сильного дождя вас залило, страховка это оплачивать не будет.

Будьте аккуратны с выбором страхового полиса.

Успехов!

Биткоин и недвижимость.

Не  смотря на протест со стороны правительства банков, Биткоин  медленно завоёвывает свои позиции. В 2014 году он пришёл на рынок недвижимости. Владелец Southampton в Нью Йорке был готов получить за свою недвижимость, которую он продавал за $800,000, как обычную валюту, так и её эквивалент в  Bitcoin. Но экономическая нестабильность, волатильность Биткоина беспокоит риелторов и продавцов.

Популярность Bitcoin распространилась, особенно в странах, чьи собственные валюты были нестабильными, и по мере того, как она набирала силу среди крупных групп инвесторов и продавцов, готовых принять платежи в Bitcoin, она стала законным товаром на мировых денежных рынках.

При продажи недвижимости, главным  требованием для успешной сделки с Bitcoin является согласие обеих сторон на цену и условия. Но так как в сделке помимо продавца и покупателя участвуют много других организаций, то  как платить им, если они не согласны принимать биткоин?

Другой вопрос, связан с уплатой налогов. В IRS  пытаются решить, как его классифицировать, но на данный момент биткоин рассматриваются как имущество, а не как активы.

Будут ли инвесторы использовать его в своих сделках? Ответ зависит от многих факторов. Если вы энтузиаст Bitcoin, и хотите  помочь его использованию,  то почему и нет? В Сан-Диего пока ещё не прошло не одной сделки с Bitcoin. Ждём и готовимся.

Итоги лета 2017.

Календарное лето подходит к концу. Можно подвести кое-какие итоги.

Средняя цена дама  — $543,500.

Средняя цена квартиры — $430,620.

Средняя аренда — $2,050.

В течение многих десятилетий, Калифорния была одним из лучших мест для инвестиций в недвижимость.

Как я уже писала в начале этого года, перспективы базовой экономики Сан-Диего и темпы роста, идут в положительной динамике. Перспективы роста ожидаются и в 2018 году.

Сан-Диего  — это удобное место для международных компаний, выйти на рынок США. Город занимает седьмое место в Америке по количеству технологических компаний. Они включают: телекоммуникации, фармацевтику, производство медицинского оборудования, компьютерные системы дизайна для компьютерной и электронной промышленности, экологический консалтинг, биотехнологии.

Наличие морского порта и граница с Мексикой, до которой всего 25 минут езды из центра, делают наш город уникальным для ведения бизнеса. Суммарный оборот морских грузоперевозок порта Сан-Диего составляет 2,5 млн. т.  В порт ввозятся лес, цемент, сталь, машины, нефтепродукты, продовольствие, а также руда, химические продукты, металлолом, хлопок и  рыба.

Если думаете о Сан-Диего, то рассматривайте все причины переезда в комплексе.

Удачи, и хороших покупок.