RSS лента

Архив метки: недвижимость

Находится ли под угрозой наш рынок жилья?

Прошло 10 лет после финансового кризиса, но вопрос, находится ли под угрозой наш рынок жилья, мне задают периодически.

Экономика находится на подъеме. Фондовый рынок регулярно достигает новых рекордных максимумов, безработица на рекордно низком уровне. Недвижимость на рынке продаётся в среднем за 30 дней. Во многих отношениях рынок недвижимости отошёл от финансового кризиса, вызванного лёгкими ипотечными кредитами. Теперь проблема получить кредит. Выдача денег идёт настолько строго и долго, что это подтолкнуло рынок на повышение цен, которые в некоторых калифорнийских городах поднялись выше докризисного уровня. Для поколения 30-летних, кто по традиции должен начинать покупать свою первую недвижимость, все эти новые условия банков, отталкивают их от покупки и поворачивают лицом к аренде. Сюда же можно добавить и большие кредиты за учёбу, взятые под высокий процент, а также и нехватка жилья, и острая конкуренция при покупке.  Да, американская мечта иметь свой дом доступна далеко не всем, но это не исключает всех остальных, кто её уже достиг. Рынок поменялся, он почти нормализовался и внёс новые реалии для покупателей. Я не вижу серьёзной угрозы для его дальнейшего развития.

Реклама

Всё, что нужно знать о страховке.

Home insurance form and dollars on the table.

При покупке недвижимости в Калифорнии, вы обязаны купить  страховку – домашний страховой полис, который будет покрывать проблемы с вашим домом, или квартирой.

Покупая стандартный страховой полис, надо иметь в виду, что он не будет покрывать всё. Обычно, эти детали указаны в конце, мелким шрифтом, поэтому не все с ними знакомы.

Остановлюсь на самых главных.

Если вы решили сделать не просто стандартный ремонт, а полную реновацию  с заменой крыши.  В этом случае, при повреждении вашего дома, страховка не будет покрывать ущерб.

Обычная страховка не будет покрывать землетрясения и наводнения. Для этого требуются дополнительного страхования.

Протечка воды. Если протечка случилась внезапно, прорыв трубы, крана – это будет оплачено. А вот если у вас течёт труба, в течении долгого времени, а вы этого не знали – данный случай уже не будет оплачен.

Большинство страховок не покрывают запахи. Если ваша недвижимость находиться рядом с рестораном, или предприятиями, которые распространяют сильные  запахи, то очистка дома будет за ваш счёт.

Стоки и канализация тоже имеют свои ограничения. К примеру, если стоки вашего дома не были очищены, и после сильного дождя вас залило, страховка это оплачивать не будет.

Будьте аккуратны с выбором страхового полиса.

Успехов!

Биткоин и недвижимость.

Не  смотря на протест со стороны правительства банков, Биткоин  медленно завоёвывает свои позиции. В 2014 году он пришёл на рынок недвижимости. Владелец Southampton в Нью Йорке был готов получить за свою недвижимость, которую он продавал за $800,000, как обычную валюту, так и её эквивалент в  Bitcoin. Но экономическая нестабильность, волатильность Биткоина беспокоит риелторов и продавцов.

Популярность Bitcoin распространилась, особенно в странах, чьи собственные валюты были нестабильными, и по мере того, как она набирала силу среди крупных групп инвесторов и продавцов, готовых принять платежи в Bitcoin, она стала законным товаром на мировых денежных рынках.

При продажи недвижимости, главным  требованием для успешной сделки с Bitcoin является согласие обеих сторон на цену и условия. Но так как в сделке помимо продавца и покупателя участвуют много других организаций, то  как платить им, если они не согласны принимать биткоин?

Другой вопрос, связан с уплатой налогов. В IRS  пытаются решить, как его классифицировать, но на данный момент биткоин рассматриваются как имущество, а не как активы.

Будут ли инвесторы использовать его в своих сделках? Ответ зависит от многих факторов. Если вы энтузиаст Bitcoin, и хотите  помочь его использованию,  то почему и нет? В Сан-Диего пока ещё не прошло не одной сделки с Bitcoin. Ждём и готовимся.

Итоги лета 2017.

Календарное лето подходит к концу. Можно подвести кое-какие итоги.

Средняя цена дама  — $543,500.

Средняя цена квартиры — $430,620.

Средняя аренда — $2,050.

В течение многих десятилетий, Калифорния была одним из лучших мест для инвестиций в недвижимость.

Как я уже писала в начале этого года, перспективы базовой экономики Сан-Диего и темпы роста, идут в положительной динамике. Перспективы роста ожидаются и в 2018 году.

Сан-Диего  — это удобное место для международных компаний, выйти на рынок США. Город занимает седьмое место в Америке по количеству технологических компаний. Они включают: телекоммуникации, фармацевтику, производство медицинского оборудования, компьютерные системы дизайна для компьютерной и электронной промышленности, экологический консалтинг, биотехнологии.

Наличие морского порта и граница с Мексикой, до которой всего 25 минут езды из центра, делают наш город уникальным для ведения бизнеса. Суммарный оборот морских грузоперевозок порта Сан-Диего составляет 2,5 млн. т.  В порт ввозятся лес, цемент, сталь, машины, нефтепродукты, продовольствие, а также руда, химические продукты, металлолом, хлопок и  рыба.

Если думаете о Сан-Диего, то рассматривайте все причины переезда в комплексе.

Удачи, и хороших покупок.

Цикличность в недвижимости Сан-Диего.

Есть  такое выражение, как цикличность  в развитии рынка недвижимости. Он имеет четыре фазы: спад, оживление, подъём и избыточное предложение.

Так вот, Сан-Диего, это нетрадиционный рынок жилья, и он традиционной цикличности не подвержен. Если вы собираетесь жить здесь, независимо от того, являетесь ли вы арендатором или покупателем, вы должны понимать, что большое часть ваших доходов пойдёт на оплату жилья.

Впервые, средняя аренда жилья перешла черту в $2,000. Последние  6 месяцев,  цена аренды увеличивалась каждый месяц. Арендаторам плохо, а вот инвесторы радуются и потирают руки. По сравнению с прошлым годом, аренда выросла на 4,9 процента. Вакансий нет, заполняемость 96,3 процента.

Средняя цена дома на июнь 2017 года — $519.000.

Если вы откладывали свои покупки в надежде на более удачное время, то стоит подумать, а не наступило ли это удачное время прямо сейчас?

Удачи, и хороших покупок.

Цены на недвижимость в Сан-Диего уверенно идут вверх. 

Цены на недвижимость в Сан-Диего уверенно идут вверх.  Они выросли на 7,4% в апреле 2017 года, по сравнению с тем же месяцем годом ранее. Теперь средняя цена дома  стала $525,000. Интересно то, что  количество проданных объектов стало меньше на  на 9,1 %, чем  в прошлом году. Связанно это, прежде всего с тем, что на рынке недостаточно недвижимости для продажи. Калифорнийский рынок очень активен в период с марта по ноябрь. Обычно, в это время больше продают и покупают. Но уже второй год подряд у нас дефицит объектов продажи. Лето покажет, насколько активными будут строители и девелоперы, и насколько это улучшит нашу ситуацию.

Рассуждения на тему роста ипотеки и цен на недвижимость.

Широко бытует мнение о том, что когда ставка увеличивается, возможность покупки уменьшается, цены падают и покупатели уходят с рынка. Процентные ставки не существуют в вакууме, и очень зависят от состояния экономики. Рост процентных ставок, как правило, возникает в здоровой экономической среде. Высокие ставки  — это  знак растущей уверенности в развитии экономики и её перспективах.

Упадут цены на жилье? Это зависит от того, что вызывает их рост: финансовые явления, или рост спроса на недвижимость и насыщенность рынка. Одна часть аналитиков, склоняется к тому, что  наши цены, достигнут пика 2004 года.  По мнению профессора, Норма Миллера (Burnham-Moores Center for Real Estate), цены останутся почти  на уровне 2016 года и поднимутся не больше, чем на 5%, а арендная плата — на 3%. На основе роста  населения и увеличение рабочих мест, город  Сан-Диего должен производить минимум 15 000 единиц жилья ежегодно. Столько у нас не производят, и город очень сильно ощущает его нехватку. В 2017 году строительство не будет превышать 12,000 единиц, что ещё больше увеличит дефицит жилого фонда. Так что, даже при увеличении процентной ставки, падения цен и интереса к покупке не ожидается, что нам уверенно показали первые 5 месяцев продаж. Для тех, кто всё ещё в ожидании падения цен–2017 год явно будет не вашим годом.

Короткие факты о недвижимости Сан-Диего. Весна 2017 г.

весна 2017Общая стоимость домов в графстве Сан-Диего достигла  596 млрд. долларов. Много это, или мало? Это больше, чем ВВП такого государства, как  Аргентина.

Средняя цена дома — $500,000.

Самый большой рост отмечен в дорогих районах – 92037, 92067.

В 2016 году, арендаторы потратили 9,6  миллиардов долларов на аренду, что на 8% выше, чем было в 2015 году.

Аренда коммерческих помещений уверенно идёт вверх. Одна из причин – новое правительство планирует увеличить расходы на оборону,  в связи с чем,  в Сан-Диего будут  расширяться военные офисы и сопутствующие им бизнесы.

Конкуренция на рынке недвижимости постепенно набирает обороты. Аренда достигла своего пика, и многие арендаторы желают стать домовладельцами.

Успехов, и хороших покупок!

Цифры продаж за декабрь 2016 года.

img_5685Получила статистику за декабрь месяц. Средняя цена дома в Сан-Диего была  $495,000.

В процентном отношении, недвижимость выросла в 2016 году на 4,2%.

Количество инвесторов, т. е. тех, кто покупал недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, осталось неизменным — 21.3%.

В целом, цены по Южной Калифорнии выросли на 6,8%. Самый большой рост произошел в округе Сан-Бернардино на 8,7 процента.

За ним последовали Риверсайд Каунти, где цены выросли на 8 процентов до $345,750; в округе Вентура на  5.9% , при средней цене  $519,000; Орандж Каунти  — на  5,3 процента  и в Лос-Анджелесе на 4 процента, при  увеличенсредней цене за дом в  $520,000.

Цифры и проценты, хорошо отражают позитивную картину роста.

Жилые объекты, что были сданы в прошлом году, это были дома класса «люкс», и продавались они по цене не менее  1 миллион долларов.

Ниже, к вашему вниманию прилагается список проектов, которые будут сданы в 2017 году.

San Diego County single-family home projects, 2017

Project Name Community Homes Size Projected Construction end Price range Developer
Artesana Carmel Valley 14 4,051 to 5,065 square feet Phase 2 opens in February $1.8 million and up Pardee Homes
Bluffs at Robertson Ranch Carlsbad 36 3,200 to 4,900 square feet Spring $1,274,995 to $1,574,995 Toll Brothers
Candela at Rancho Tesoro San Marcos 56 2,689 to 3,565 square feet Spring Not disclosed Brookfield Residential
Casabella Collection at Pacific Highlands Carmel Valley 17 2,263 to 2,682 square feet Already open $971,150 to $1,035,750 Pardee Homes
Casavia at Pacific Highlands Carmel Valley 83 2602 to 2992 square feet Already open $980,850 to $1,007,575 Pardee Homes
Castlerock Santee 45 1,800 to 3,800 square feet October Not yet decided Pardee Homes
Haciendas Otay Ranch 76 3,139 to 3,699 square feet Summer Not disclosed Brookfield Residential
Heritage Collection at Canyon Grove Escondido 96 2,296 to 3,402 square feet April $609,000 to $675,000 Shea Homes
Lexington Escondido 43 2473 to 3192 Square feet Already open $682,990 to $699,990 KB Homes
Monterey Place Chula Vista 23 1708 to 1973 square feet Already open (Phase 2 opens in March) $549,500 to $577,750 Bennion Deville Homes
One Oak Escondido 28 4,120 to 5,882 square feet Fall Not disclosed Shea Homes
Parkview Estates Imperial Beach 11 1,908 to 2,148 square feet Casey Development
Prado Otay Ranch 130 3,130 to 3,699 square feet Summer Not disclosed Brookfield Residential
Sterling at Pacific Highlands Ranch Carmel Valley 51 3712 to 4208 square feet Already open $1,308,000 to $1,380,000 Lennar Homes
Sur 33 Del Sur 96 2,021 to 2,438 square feet Early spring Not disclosed CalAtlantic Homes
Tavara Ridge Clairemont 52 2,875 to 3,322 square feet Mid-spring Not disclosed CalAtlantic Homes
Terraces at Robertson Ranch Carlsbad 75 2,900 to 4,700 square feet Spring $1,034,995 to $1,238,995 Toll Brothers
Terracina at Rancho Tesoro San Marcos 117 2,211 to 2,594 square feet Spring Not disclosed Brookfield Residential
The Estates at Canyon Grove Escondido 82 2,891 to 4,082 square feet April $665,000 to $765,000 Shea Homes
The Estates at San Elijos Hills San Marcos 58 4,600 to 5,588 square feet January $1,358,900 to $1,452,900 Davidson Communities
The Ridge at Robertson Ranch Carlsbad 87 1,500 to 2,400 square feet Spring $811,995 to $959,995 Toll Brothers
The Vistas at Robertson Ranch Carlsbad 110 2,100 to 3,900 square feet Spring $880,000 to $1,190,995 Toll Brothers
Vientos at Rancho Tesoro San Marcos 102 2,458 to 3,009 square feet Spring Not disclosed Brookfield Residential
Westerly San Marcos 71 2,801 to 3,521 square feet Spring Not disclosed California West
Willow Ridge Estates Ramona 17 2444 to 2678 square feet Not disclosed KirE Builders
Total: 1545

Косметический ремонт — стиль и функциональность.

remontНачало года, самое время заниматься ремонтом.

Самое время решиться на такой шаг, поскольку рынок в это время года всегда находится в состоянии «спячки». А вот весной , когда всё придёт в движение,  ваша недвижимость будет готова и к продаже, и к сдаче в аренду.

Если не хотите больших затрат, то стоит обновить  ванную комнату — заменить светильники и штору на ванной, подкрасить стены, сделать новую раму для зеркала, заменить распылитель для душа,  т. е. сделать то, что освежит внешний облик комнаты в целом.

Если есть желание и возможности, то можно заняться и более крупными и трудоёмкими проектами. Сейчас  очень популярна  плитка , которую  делают из стекла и из керамики «Subway tile»  . Выкладывают её как в ванных, так и на кухне.  При среднем размере кухни, такой проект обойдётся в $1500.

Очень популярны деревянные полы без использования токсичных материалов и формальдегида. Полезно для здоровья и смотрится красиво и современно. Здесь уже стоит подумать заранее и спланировать бюджет, так как такой пол может стоить до $30,000.

Большие и малые вложения в вашу недвижимость могут обернуться хорошим доходом при её продаже.