RSS лента

Архив метки: недвижимость

Короткие факты о недвижимости Сан-Диего. Весна 2017 г.

весна 2017Общая стоимость домов в графстве Сан-Диего достигла  596 млрд. долларов. Много это, или мало? Это больше, чем ВВП такого государства, как  Аргентина.

Средняя цена дома — $500,000.

Самый большой рост отмечен в дорогих районах – 92037, 92067.

В 2016 году, арендаторы потратили 9,6  миллиардов долларов на аренду, что на 8% выше, чем было в 2015 году.

Аренда коммерческих помещений уверенно идёт вверх. Одна из причин – новое правительство планирует увеличить расходы на оборону,  в связи с чем,  в Сан-Диего будут  расширяться военные офисы и сопутствующие им бизнесы.

Конкуренция на рынке недвижимости постепенно набирает обороты. Аренда достигла своего пика, и многие арендаторы желают стать домовладельцами.

Успехов, и хороших покупок!

Цифры продаж за декабрь 2016 года.

img_5685Получила статистику за декабрь месяц. Средняя цена дома в Сан-Диего была  $495,000.

В процентном отношении, недвижимость выросла в 2016 году на 4,2%.

Количество инвесторов, т. е. тех, кто покупал недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, осталось неизменным — 21.3%.

В целом, цены по Южной Калифорнии выросли на 6,8%. Самый большой рост произошел в округе Сан-Бернардино на 8,7 процента.

За ним последовали Риверсайд Каунти, где цены выросли на 8 процентов до $345,750; в округе Вентура на  5.9% , при средней цене  $519,000; Орандж Каунти  — на  5,3 процента  и в Лос-Анджелесе на 4 процента, при  увеличенсредней цене за дом в  $520,000.

Цифры и проценты, хорошо отражают позитивную картину роста.

Жилые объекты, что были сданы в прошлом году, это были дома класса «люкс», и продавались они по цене не менее  1 миллион долларов.

Ниже, к вашему вниманию прилагается список проектов, которые будут сданы в 2017 году.

San Diego County single-family home projects, 2017

Project Name Community Homes Size Projected Construction end Price range Developer
Artesana Carmel Valley 14 4,051 to 5,065 square feet Phase 2 opens in February $1.8 million and up Pardee Homes
Bluffs at Robertson Ranch Carlsbad 36 3,200 to 4,900 square feet Spring $1,274,995 to $1,574,995 Toll Brothers
Candela at Rancho Tesoro San Marcos 56 2,689 to 3,565 square feet Spring Not disclosed Brookfield Residential
Casabella Collection at Pacific Highlands Carmel Valley 17 2,263 to 2,682 square feet Already open $971,150 to $1,035,750 Pardee Homes
Casavia at Pacific Highlands Carmel Valley 83 2602 to 2992 square feet Already open $980,850 to $1,007,575 Pardee Homes
Castlerock Santee 45 1,800 to 3,800 square feet October Not yet decided Pardee Homes
Haciendas Otay Ranch 76 3,139 to 3,699 square feet Summer Not disclosed Brookfield Residential
Heritage Collection at Canyon Grove Escondido 96 2,296 to 3,402 square feet April $609,000 to $675,000 Shea Homes
Lexington Escondido 43 2473 to 3192 Square feet Already open $682,990 to $699,990 KB Homes
Monterey Place Chula Vista 23 1708 to 1973 square feet Already open (Phase 2 opens in March) $549,500 to $577,750 Bennion Deville Homes
One Oak Escondido 28 4,120 to 5,882 square feet Fall Not disclosed Shea Homes
Parkview Estates Imperial Beach 11 1,908 to 2,148 square feet Casey Development
Prado Otay Ranch 130 3,130 to 3,699 square feet Summer Not disclosed Brookfield Residential
Sterling at Pacific Highlands Ranch Carmel Valley 51 3712 to 4208 square feet Already open $1,308,000 to $1,380,000 Lennar Homes
Sur 33 Del Sur 96 2,021 to 2,438 square feet Early spring Not disclosed CalAtlantic Homes
Tavara Ridge Clairemont 52 2,875 to 3,322 square feet Mid-spring Not disclosed CalAtlantic Homes
Terraces at Robertson Ranch Carlsbad 75 2,900 to 4,700 square feet Spring $1,034,995 to $1,238,995 Toll Brothers
Terracina at Rancho Tesoro San Marcos 117 2,211 to 2,594 square feet Spring Not disclosed Brookfield Residential
The Estates at Canyon Grove Escondido 82 2,891 to 4,082 square feet April $665,000 to $765,000 Shea Homes
The Estates at San Elijos Hills San Marcos 58 4,600 to 5,588 square feet January $1,358,900 to $1,452,900 Davidson Communities
The Ridge at Robertson Ranch Carlsbad 87 1,500 to 2,400 square feet Spring $811,995 to $959,995 Toll Brothers
The Vistas at Robertson Ranch Carlsbad 110 2,100 to 3,900 square feet Spring $880,000 to $1,190,995 Toll Brothers
Vientos at Rancho Tesoro San Marcos 102 2,458 to 3,009 square feet Spring Not disclosed Brookfield Residential
Westerly San Marcos 71 2,801 to 3,521 square feet Spring Not disclosed California West
Willow Ridge Estates Ramona 17 2444 to 2678 square feet Not disclosed KirE Builders
Total: 1545

Косметический ремонт — стиль и функциональность.

remontНачало года, самое время заниматься ремонтом.

Самое время решиться на такой шаг, поскольку рынок в это время года всегда находится в состоянии «спячки». А вот весной , когда всё придёт в движение,  ваша недвижимость будет готова и к продаже, и к сдаче в аренду.

Если не хотите больших затрат, то стоит обновить  ванную комнату — заменить светильники и штору на ванной, подкрасить стены, сделать новую раму для зеркала, заменить распылитель для душа,  т. е. сделать то, что освежит внешний облик комнаты в целом.

Если есть желание и возможности, то можно заняться и более крупными и трудоёмкими проектами. Сейчас  очень популярна  плитка , которую  делают из стекла и из керамики «Subway tile»  . Выкладывают её как в ванных, так и на кухне.  При среднем размере кухни, такой проект обойдётся в $1500.

Очень популярны деревянные полы без использования токсичных материалов и формальдегида. Полезно для здоровья и смотрится красиво и современно. Здесь уже стоит подумать заранее и спланировать бюджет, так как такой пол может стоить до $30,000.

Большие и малые вложения в вашу недвижимость могут обернуться хорошим доходом при её продаже.

Пик цен в 2017 году – иллюзия, или реальность?


Пик цен на недвижимость достиг в 2004 году. Тогда средняя цена на дома в Сан-Диего была $517 500. В ноябре 2016 года, средняя цена была $498 000. Как цены будут складываться в 2017 году? Есть несколько мнений на этот счёт. Одна часть аналитиков, склоняется к тому, что в следующем году наши цены, достигнут пика 2004 года.  По мнению профессора Норма Миллера (Burnham-Moores Center for Real Estate), цены останутся почти  на уровне 2016 года и поднимутся не больше, чем на 5%, а арендная плата — на 3%. Правда, этому может помешать дефицит предложений на рынке недвижимости. Здоровым рынок считается тогда, когда предложений на продажу не меньше, чем на 6 месяцев. В настоящее время, предложений на продажу около 4-х месяцев, т.е. дефицит. Интересным фактом, является и то, что в таких крупных городах, таких как Бостон, Сиэтл, Кремневая Долина, также наблюдается дефицит недвижимости. Все строительные проекты, которые ведутся сейчас в Сан-Диего – это комплексы для аренды.

Ждём приближение нового года и посмотрим, насколько сбудутся предсказания наших экспертов.

Экономический прогноз о рынке недвижимости Сан-Диего в 2017 году.

В 2017 году у нас будет новый президент в Белом доме и новый сенатор от штата Калифорния. История показывает, что все  чиновники, которые живут в столице страны, оказывают очень малый эффект на наш штат. Калифорнийцы живут довольно обособленно от других штатов, включая и наш город. Каждый год, в Сан–Диего добавляется около 30 000 новых жителей. На сегодняшний день, у нас числится 3,2 миллиона населения. Ежегодно добавляется 25 000 – 30 000 новых рабочих мест, большинство из которых в высокотехнологичных областях. Мы являемся своеобразным локомотивом в малом и среднем бизнесе.

У нас никогда не будет Кремниевой долины, с  её мега-работодателями, такими  как Google или Facebook, но город создает огромное количество мелких фирм в области телекоммуникаций, био-технологий, био-медицине, и в программном обеспечении. Это намного безопаснее, иметь много мелких фирм, чем полагаться на рост нескольких мега-компаний. Все эти работники очень хорошо зарабатывают. Их интересует, хорошие школы, спортивные клубы, развлечения, ну, и конечно же недвижимость.

На основе роста  населения и увеличение рабочих мест, город  должен производить минимум 15 000 единиц жилья ежегодно. В период между 1997 и 2006 годах, сдавалось  в среднем 15,896 единиц жилья. Этого было достаточно. После этого, строительство сократилось почти наполовину. Это было связано с правительственными регуляциями и ограничениями на строительство. Это уже привело к недостатку жилого фонда и большой конкуренции при покупке недвижимости. В 2017 году строительство не будет превышать 12,000 единиц, что ещё больше увеличит дефицит жилого фонда.

Для тех, кто всё ещё в ожидании падения цен–2017 год явно будет не вашим годом.

Профилактика и уход, или несколько правил поддержания вашего дома.

profilaktika_doma

Купив недвижимость, мало кто задумывается, что в доме регулярно нужно что-то делать, менять и поддерживать, то есть заниматься профилактикой на регулярной основе.

Я составила небольшую схему, которая поможет вам поддерживать самую дорогую покупку в вашей жизни в надлежащем виде, и поможет избежать больших проблем в будущем.

Ежемесячно.

  1. Проверять все фильтры и если у вас в доме есть животные, то менять фильтры рекомендуется не реже, чем раз в два месяца. Не забывайте, что вы этим  воздухом дышите.
  2. Освежайте при помощи уксуса, или лимонного сока со льдом  кухонный переработчик отходов (kitchen sink disposal).
  3. Прочищайте фильтр вытяжки над плитой.
  4. Проверяйте свой огнетушитель. Я  предполагаю, что он у вас есть и вы умеете им пользоваться.

Ежеквартально.

  1. Проверяйте противопожарные детекторы.
  2. Проверять гаражные двери и фото-электрические датчики на них.
  3. Спускать воду в ванных и туалетах, которыми вы не пользуетесь на регулярной основе, чтобы вода в трубах не застаивалась.
  4. Проверить смягчитель воды, и добавить соли, если это необходимо.

Два раза в год.

  1. Проверить предохранительный клапан водонагревателя. Это позволит предотвратить накопление минеральных солей  и коррозии, а   также поможет вашему радиатору работать более эффективно.
  2. Проводить генеральную уборку с полным мытьём окон и очисткой гаража от мусора. В гараже должны стоять машины, а не коробки и старые вещи.
  3. Проверяйте кондиционер (весной), и обогреватели (осенью), чтобы быть готовыми к сезону.
  4. Раз в году спускайте воду в титане для удаления осадка. Это продлит  время его работы, а также повысит его эффективность.

Хотя список выглядит довольно длинным, он не полный.  Вы можете его дополнить и внести свои дополнения и изменения.

Уюта, тепла и чистоты вашему дому!

Отдых в Европе, а проживание в Америке.

vienna

Каждую осень, я езжу в Европу. Такая в моей семье традиция. Меня мало интересуют морские курорты, поскольку в Калифорнии у нас курорт круглый год – от океанских купаний, до горных лыж. Я люблю европейскую осень. Каждый год, мы выбираем разные страны и города. Обычно приезжаю на  пару недель и снимаю квартиру в центре. Я не люблю европейских гостиниц и предпочитаю жить среди местного населения, ходить в магазины и  рестораны, куда мало забредают туристы.  Не люблю многолюдных экскурсий. Заранее планирую программу, выбирая то, что интересно лично нам. Это моё понятие об отдыхе. Я очень люблю архитектуру, всегда с интересом брожу по улицам и примечаю самые незаметные детали. Мне интересно, чем живут люди. А узнать всё это можно, только живя среди них. В этом году у меня была Вена. Чудесный и волшебный город. Не буду вдаваться в подробности и описания, уверена, что многие из моих читателей там были, и не один раз. Я всегда, да думаю и  не только я, стараюсь примерить на себя местную жизнь и понять, хотелось ли бы мне здесь жить и работать?  Лично для меня, Европа хороша для отпуска, а  для проживания — мне интереснее  Америка. Европа – маленькая и уютная, а я привыкла к широте и  американскому размаху.  В Америке легче вести бизнес и получить заём в банке, да и недвижимость купить легче, даже если ты  иностранец. Америка – это страна оптимистов и созидателей. Этим заряжаешься и стараешься быть таким же. А ещё, в Америке нельзя курить в ресторанах и общественных местах. В Вене курят много и почти везде.

Отпуск закончился, а у американцев, в отличие  от европейцев, отпуск короткий, вернулись домой полные сил и впечатлений. Готова к работе и новым клиентам. Осенний рынок  недвижимости Сан-Диего радует новыми и интересными предложениями.

Присматривая статистику своего блога, обратила внимание, что многих интересует статья  «Как живётся в Америке и стоит ли туда ехать?» С уверенностью скажу — стоит!

Рынок недвижимости Сан-Диего, август 2016 г.

Лето подходит к концу, дети уже пошли в школу. Что же происходит на  нашем рынке?

По данным Гильдии риелторов на июль 2016 года, средняя цена на дом была $509,830.

Если охарактеризовать ситуацию на рынке кратко, то это большой спрос на недвижимость. Её просто не хватает. Желающих купить намного больше, поэтому и цены так уверенно идут вверх.

Разница между новым  построенным жилым фондом и ростом цен (его ещё называют индексом гибкости) в Сан-Диего достигла 0.10. Чем выше это число, тем больше спрос на недвижимость. Для примера, в  Лос-Анжелесе   и Сан-Франциско – это  0.04. Дисбаланс между спросом и предложением привел к стремительно растущей арендной плате, которая в некоторых районах растет даже быстрее, чем цены на жилье.

Пока наши местные правительственные органы, не сделают получение разрешения на новое строительство более доступным и не уберут некоторые ограничения, ситуация  с жилым фондом в городе останется прежней.

Иностранные покупатели в Сан-Диего.

Недвижимость в Калифорнии всегда была интересна для иностранных покупателей.

По последней статистике, представленной Национальной ассоциацией риелторов, 42%  иностранных покупателей, это выходцы из Азии и Объединённых Арабских Эмиратов, и 22% — латиноамериканцы. Русскоговорящих покупателей, около 5%. Средняя цена покупки — $576,000. По другим штатам, средняя цена покупки для иностранных покупателей — $265,100.

При покупке, выбирают недвижимость в центральных районах , районах близких к университетам и хорошим школам.

Коммерческая недвижимость также пользуется спросом, но тут уже совсем другие цифры и деньги. Что интересно,  иностранных инвесторов привлекают не только площади под офисы, их больше привлекают производственные и складские помещения. По сравнению с офисными помещениями, которые имеют 14.4% вакансий, у  производственных площадей, это цифра не превышает 6.6 – 6.7%. Наличие морского порта и граница с Мексикой, до которой всего 25 минут езды из центра, делают наш город уникальным для ведения бизнеса.

Почему в Сан-Диего мало строят?

Сан-Диего, это город, где нет земли для новой застройки. Старые районы города, Bankers Hill, Hillcrest, La Jolla  начали застраиваться ещё в 19 веке. Застройка там большей частью двух и трёх этажная. Желание построить  в этих районах высотные дома возникало давно. Но проблема в том, что местные жители не хотят увеличивать плотность застройки в своих районах. Для этого существуют специальные ограничения по застройке, так называемое «зонирование», которое регулируется правительством штата. Строительные проекты обходятся довольно дорого, так как многочисленные правительственные регулирования добавляют к стоимости проекта до 40%.

Есть у нас и новые районы, где строительство началось в 80х-90х годах, и в 2000х. По закону, если вы владеете недвижимостью, построенной после 1985 , то помимо налога на собственность вы будете платить ещё и дополнительный налог от $800  до $5000 в год. Эти средства идут на строительство дорог, школ, библиотек и благоустройство района. Этот дополнительный налог через 15 лет может быть убран, или уменьшен.

Недвижимость в Сан-Диего дорогая, и для баланса в нашем городе необходимо строить больше комплексов эконом-класса, которых катастрофически не хватает.