RSS лента

Архив метки: покупка недвижимости

Обзор рынка — Сентябрь 2012.

Нехватка доступного жилья на рынке недвижимости Калифорнии, стала основной причиной,  снижения продаж в сентябре. Между тем, Сан-Диего и Сан-Франциско, остаются в лидерах по продажам, так как экономика там растёт быстрее, чем в других районах Калифорнии.

Средняя цена домов выросла на 0,3 %  и стала $ 345 000. В августе эта цифра составляла $343 820.

Ну, а если сравнить эти цифры с сентябрём  2011 года, где средняя цена дома была $288 700 – судите сами и делайте выводы.  Ещё одна, очень на мой взгляд, интересная цифра – в 2008 году, средняя цена дома была $352 730.

В результате того, что в нижнем сегменте цен, продавать практически нечего, возросли продажи недвижимости в среднем ценовом диапазоне – от $ 400.000 — $ 500.000. здесь продажи выросли на 14%.

Процентные ставки, изменились незначительно. Тридцатилетний кредит с фиксированной процентной ставкой, составляет, в среднем 3,47 процента в сентябре, по сравнению с 3,60 процента в августе.

Дома стали продаваться быстрее. Теперь, в среднем, на продажу дома нужно 38 дней, в августе эта цифра составляла 42 дня.

Что ж,  факты и цифры – вещь упрямая, ну а факты в сочетании с цифрами дают богатую пищу для размышлений и выводов. Не так ли?

Кстати, выражение «Факты упрямая вещь» — Facts are stubborn, обрело свою крылатость, после того как  в 1794 году, роман французского писателя Лесажа  «История Жиль Бласа», был переведён на английский язык, романистом Тобиасом Джорджем Смоллетом.

Успешных всем продаж и покупок!

Москва-Европа…

Лето закончилось, а с ним и отпуск и поездки. Хотя вернувшись обратно, после трёхнедельного отсутствия, Сан-Диего встретил меня летней погодой. Это в Европе по-осеннему прохладно и дождливо, а у нас только по календарю осень, а на улице всё так же тепло и солнечно. За эти 3 недели, я успела отдохнуть и встретится с партнёрами по бизнесу.

Недвижимостью я занимаясь   давно, а вот российский рынок недвижимости так близко изучаю первый год. Интерес возник не на пустом месте. Меня всегда удивляло, почему россияне так бояться покупать недвижимость за рубежом, почему так боятся мошенничества и обмана.

Я провела сравнительный анализ контракта  при покупке недвижимости в Калифорнии и в России.

Кто оплачивает услуги агента в Москве?

Услуги агента оплачивает сторона, обратившаяся к агенту за услугой. Это может быть как продавец, так и покупатель. В обоих случаях вознаграждение агента обычно рассчитывается как процент от цены сделки и варьируется от 6% до 3%

В Калифорнии если вы покупаете, то услуги агента будут для вас бесплатными. При продаже, продавец оплачивает услуги агентов с обоих сторон. Это 5% от суммы сделки. Это цифра делится поровну между двумя агентами – 2.5% каждому агентству.

Существуют ли какие-либо налоги при покупке недвижимости в Москве?

При покупке недвижимости покупатель не платит налоги. Налоги на имущество, уплата которых производится собственниками ежегодно, пока составляют совсем небольшую сумму.

В Калифорнии при покупке налог на собственность платится на 6 месяцев вперёд.

Как найти недвижимость для покупки в Москве?

В отличие от ситуации на рынке аренды недвижимости в Москве, на рынке купли-продажи варианты на покупку и контактная информация продавца – не самое важное, что Вы получаете, обращаясь в агентство недвижимости. Значительная часть информации, пусть даже разрозненной и иногда устаревшей, размещается в общедоступных источниках в сети Интернет и в различных публикациях

Информация о продаже у которой пользуются риэлторы Калифорнии всегда проверена и соответствует действительности, поскольку исходит из единого источника – базы данных недвижимости  Сан-Диего, который обновляется каждый день.

Каковы основные этапы процесса купли-продажи недвижимости в Москве?

Процесс покупки квартиры можно разделить на следующие этапы: поиск недвижимости, подходящей Вам, переговоры и подписание предварительного договора, подготовка сделки и проверка истории квартиры, непосредственно заключение сделки, оплата и регистрация сделки, и, наконец, передача недвижимости.

В Калифорнии, после выбора дома, квартиры, агент составляет контракт. Контракт – это типовой документ-договор, составленный риэлтерской ассоциацией штата Калифорния и содержащий в себе 12 страниц. Его основная задача – максимально защитить интересы покупателя. Предварительных контрактов у нас не существует.

Контракт подписан, и в это же время покупателю необходимо внести задаток в размере 1-3 процентов от стоимости дома, квартиры. Затем, документы отправляются продавцу. Если предложение принято, то следующий этап – открытие Эскро. Эскро – это независимая компания, основная задача которой, проследить, чтобы сделка прошла по закону и все основные условия контракта были выполнены в срок. Эскро-агент подготавливает инструкции, где расписано как данная сделка будет проходить. На этом этапе проводится ряд проверок:

  • Проверка физического состояния дома.
  • Проверка на наличие термитов.
  • Юридическая проверка. Ее задача – выявить, нет ли здесь дополнительных наследников, уплачены ли все налоги.

Все эти проверки проводит агент, в сроки, установленные в контракте.

Выше сказанное относится к так называемой «регулярной продаже», т.е. когда дом, квартиру продает ее владелец. При покупке недвижимости от банка есть свои отличия и нюансы.

Процесс покупки недвижимости, особенно за границей , требует определённых знаний. Поэтому, подготовьтесь  к нему – чем больше вы будете знать, тем легче для вас пройдёт процесс покупки. Задавайте вопросы. Ну а самое главное – будьте уверены, что вам это нужно. Успехов! Жду ваших вопросов.

Тенденции рынка – лето 2012

С наступлением лета, рынок недвижимости в Калифорнии, традиционно оживляется.

Какая же основная тенденция лета 2012? Прежде всего – это то, что количество домов, выставленных на продажу, резко сократилось, а вот число, желающих их купить – увеличилось.

Пример из моей практики :  в течении мая 2012 г. , я со своими покупателями-инвесторами  искала дом, и когда мы нашли то что им было нужно, то помимо нашего предложения на этот дом, было ещё 12 других. Конкуренция при покупке дешёвого и среднего жилья довольно большая.

В процентном содержании, в округе Лос -Анджелес в апреле 2012г. число домов на рынке, уменьшилось на 35%, a в графстве  Сан-Диего —  на 43%. Так же уменьшилось и время продажи. Теперь, для того, чтобы продать дом нужно 33 дня, вместо 45.

Данная ситуация опасна тем, что многие домовладельцы  не хотят продавать свою недвижимость сейчас, т. к . считают, что цены ещё не достаточно высоки. Ну, а те, кто и хотел бы продать – не могут, потому , что цена их дома ниже, чем взятый в банке заём.

Последние несколько лет новое строительство активно не велось, и сейчас мы начинаем ощущать нехватку новых объектов на рынке.

Покупатели уже почуствовали на себе всё напряжение нового рынка. Теперь свои условия начинает диктовать продавец, а не покупатель. Это случилось впервые, за  последние 5 лет.

Процентная ставка по заёмам по прежнему низкая, лето начинает набирать обороты и есть все предпосылки того, что оно будет жарким!

О светлом будущем и счастливом настоящем.

Прочитала статью в Газете.Ru  «Девять причин, по которым я уезжаю из России» и просто не смогла пройти мимо, не написав своих мыслей об этом.

Конечно же, статья эта понравится не всем и мнения разделятся. Но на то мы и люди свободной страны, где каждый может высказать свою точку зрения.

Уехав из России 20 лет назад, и читая эту статью, написанную сегодня,  я вижу, что по большому счёту, ничего не поменялось. Удивляет это меня?  Да, удивляет. Мне всегда хотелось верить, что у нас в России, этот момент вот-вот наступит. Но, у истории свои временные рамки, а у людей – свои.

Я согласна с автором статьи,  почему бы   не жить в счастливом настоящем уже сейчас? Ну а  светлое будущее, с каждым годом всё больше перерастает в химеру — необоснованную, несбыточную идею.  Наличие выбора связано с обоснованием свободы воли человека.

Выбирать можно случайным образом, руководствуясь чувствами, и критериальным образом, когда выбор имеет обоснование.

Мне ближе то, что с обоснованием.   Выберете для себя страну. Обязательно посетите её, чтобы наглядно увидеть, своими глазами, подходит ли это лично вам?

Кстати, о посещениях.  Недавно узнала, что к нам, Калифорнию, приезжают беременные женщины из России, живут здесь несколько месяцев, рожают здесь и, таким образом, получают американское гражданство для своего ребёнка.

Для тех, кто к визиту не готов  –  купить собственность, например в Сан-Диего, вы можете не выходя из дома, оформив в американском посольстве доверенность на уполномоченного риэлтора. Деньги нужно переводить на так называемый трастовый счет, с которого они поступят продавцу. Риски практически сведены к нулю, поскольку брокеры в США дорожат лицензией, а нарушение этических норм и закона ведет к утрате права заниматься этой деятельностью.

Просмотреть возможные варианты можно на сайте:

www.SanDiegoDom.com

Он на английском языке, если будет что-то не понятно —  обращайтесь, буду рада помочь.

«Движимое» и недвижимое при покупке.

Как я уже писала в своих предыдущих статьях,  покупая недвижимость в Америке, и в частности в Сан-Диего, вы покупаете не просто стены, а дом, или квартиру, в которой уже есть встроенная кухня и бытовые приборы. Это стандарт. Но помимо этого, есть ещё и личное имущество, которое тоже  должно оставаться в доме.

Существует правило, по которому , «всё то что в доме прикреплено к стенам, к потолку или к земле» должно в нём остаться при продаже. Для покупателей, и особенно продавцов  из-за границы, это всегда большая новость.  На почве этого могут возникнуть недоразумения.  Вот поэтому важно работать с профессионалами, которые оградят вас от проблем и сохранят вам деньги.

Все люстры и  светильники, так же должны остаться. Каминные решётки, если они прикручены, тоже являются частью покупки.

Продавец, может указать в контракте, что он забирает с собой, какие-либо из перечисленных выше вещей.  Например, в доме была антикварная люстра и они хотят её забрать. Но это не значит, что на месте убранной люстры останутся дыры в потолке. Продавец обязан повесить другую . Ваш риэлтор должен проследить за всем этим.

Часто, при оформлении ландшафта используются фонтаны, скульптуры, кованные решётки, сделанные на заказ, которые продавец хочет забрать с собой.  Если грамотно вести переговоры, то в большинстве случаев, всё это может остаться на месте.   Каждый дом, имеет своё «лицо» и иногда, даже купив замену, бывает трудно   восстановить весь его первоначальный вид.

Покупка недвижимости никогда не была лёгкой задачей, ну а дополнительные знания придадут вам уверенности и помогут сделать правильный выбор.

Успехов!

Покупка дома, с целью его дальнейшей перепродажи.

Вкладывая деньги в недвижимость, мы как правило, делаем это не для собственного удовольствия, а для получения прибыли. Существуют определённые правила, следуя которым, вы можете эту прибыль максимально увеличить.

Покупая дом «с видом», вы обычно платите больше, чем за подобный же дом, но с видом «на соседей». Старайтесь покупать так, чтобы наценка «на вид» не была слишком большой. В случае перепродажи, такие дома обычно продаются дольше .

Не смотря на то, что основная часть вложений сосредоточена в строении, немаловажную роль играет то, какого рода участок окружает дом. Обычно, в современных домах участки меньше, чем в домах построенных 20-30 лет назад. Желательно, чтобы участок был прямоугольной формы, и чтобы перед домом тоже располагалась территория, относящаяся к данному строению, а не сразу шла городская улица. Если всю территорию заднего двора занимает бассейн, то такие дома довольно трудно продаются. Идеально, чтобы помимо бассеейна было место и для газона, и небольшого сада. Я подчёркиваю, небольшого, т.к. иметь большой участок в Калифорнии дорого – оплата воды для полива ваших насаждений, услуги садовников и налог на землю оборачивается большими цифрами. Не покупайте дома с ландшафтными изысками, особенно если эти деревьям и кустарникам требуется много воды и ухода.  Поддерживать их в хорошем состоянии, опять же дорого и это не всегда окупается при перепродаже собственности.

Размер дома имеет немаловажное значение. Лучше купить дом поменьше, но в хорошем районе, чем огромный в районе, где большинство домов требует ремонта. Три –четыре спальни – наиболее популярныя категория домов в Калифорнии.  Также, необходимо иметь две полных ванны, душ и три туалета.

Очень важно иметь гардеропную для основной спальни и встроенные шкафы для всех других спален. Желательно, чтобы были шкафы для постельного белья и полотенец.

Гаражи играют большую роль при перепродаже, поэтому гараж на две машины – это правило, ну а если на три – это только плюс к вашим вложениям.

Прачечная комната  — опять же большой плюс.

Вся наша жизнь вертится вокруг кухни. Кухня должна быть большой, светлой и оснащённой самым современным оборудованием. Желательно, чтобы из кухни можно было выйти на ваш участок – особенно у нас, в Калифорнии, где лето круглый год, двери всегда открыты и возможность любоваться природой, вдыхать аромат цветов и слушать пение птиц,  и всё это в черте города!

В современных домах камины расположены в гостинной и в основной спальне. Ими пользуются несколько раз в году, но иметь их в доме приятно и при перепродаже они добавляют к стоимости вашего дома.

Я перечислела здесь основные моменты, которые нужно учитывать при покупке собственности, с целью её дальнейшей продажи и получения прибыли. Калифорния имеет свою специфику,  понять  и разобраться в которой я вам помогу с большим удовольствием!

Что можно купить за $100,000 — или как выглядят квартиры эконом-класса в Сан-Диего.

Просматривая базу недвижимости Сан-Диего я наткнулась на интересный факт – у нас можно купить квартиру за $100,000! Меня, признаться, этот факт удивил. Ещё несколько лет назад об этом даже и речи не было.

Что же представляют из себя квартиры эконом-класса в Сан-Диего? Замечу сразу, что этих квартир не так уж много и просмотрев, как долго они находятся на рынке, можно сказать, что популярностью они пользуются. Самая дешёвая квартира стоит $80,000. Это квартиры с одной, или даже двумя спальнями. Площадью от 30 до 40 квадратных метров. У них уже есть встроенные кухни, сантехника. Обязательно есть крытые парковки, или парковочные места. Все эти квартиры требуют ремонта. Комплексы, где они расположены, имеют бассейн, а иногда даже и теннисный корт. Расположены они в районах далёких от океана. Построены такие комплексы в 70х – 80х годах.

Большой плюс, что такую квартиру можно купить за наличные. В таком случае, процес покупки будет длиться не более 7 дней. Если же брать кредит, то срок оформления документов увеличивается до 45 дней. Цены на подобного рода квартиры будут расти, посколько их не так уж много. Ну а удалённость от океана – 30 минут на машине — решайте сами, далеко это, или нет.

Это слайд-шоу требует JavaScript.

Игра в Поло, или как стать обладателем именья за 10 миллионов.

Что можно купить в Сан-Диего за $1,000,000?

Что можно купить в Сан-Диего за $500,000?

ЧТО МОЖНО КУПИТЬ В САН-ДИЕГО ЗА $300,000?

Весенние тенденции рынка недвижимости.

С наступлением весны, рынок недвижимости, как правило, оживляется. По данным Data Quick, количество домов проданных в марте этого года, увеличилось на 2.8% по сравнению с прошлым годом. На рынок, который был оккупирован инвесторами, вступили традиционные покупатели. К ним я отношу тех, кто покупает дома, чтобы в них жить, а не сдавать в аренду, кто будет покупать в первый раз, всех тех, кто ждал летних школьных каникул, чтобы начать поиск дома. В отличии от России, в Америке, лето — это самое активное время для продажи и покупки недвижимости.

На рынке становится заметным, что количество квартир и домов, выставленных на продажу, становится всё меньше. Экономисты считают рынок здоровым, если инвентория покрывает 6 месяцев. Сейчас же наша инвентория сможет покрыть только 4 месяца.

Я не вижу резких скачков цен. Пока количество инвесторов, с наличными в кармане, будет превышать количество традиционных покупателей, цены останутся на том же уровне. Инвесторы всегда покупают дома с большой скидкой. Это именно они увеличили цифры продаж на 2.8% и при этом сбросив цены на 1.2%.

Арендная плата довольно заметно выросла, а цены на дома упали, и многие из тех, кто ещё в прошлом году и не думали о покупке, теперь вышли на рынок.

Основной вопрос политиков и экономистов – развернётся ли рынок жилья в этом году? Большим и решающим фактором в этом будет рынок труда. Для Калифорнии лето всегда было и будет временем повышенной занятости – количество туристов увеличивается, а значит растёт число рабочих мест.

Ну что же, лето не за горами. Ждём вас в нашем солнечном Сан-Диего.

Что можно купить в Сан-Диего за $1,000,000?

Это слайд-шоу требует JavaScript.

Пришло время перейти к покупкам за миллион долларов. Сумма большая, и казалось бы, что речь будет идти о довольно большом доме. Но это не совсем так. Мы будем рассматривать и квартиры и дома.

Начнём с квартир. Площадь квартиры в этих ценовых рамках может варьировать от 200 кв. м. до 400 кв. м. Такая квартира будет иметь чудесный вид на океан, или панорамный городской вид. В квартире будет как минимум 3 -4 спальни, кабинет, библиотека,  несколько каминов, гараж на две машины,  или подземная парковка. В таких зданиях 24 часа в сутки дежурит консьерж, который по вашему звонку, отвезёт ваши вещи в химчистку, припаркует вашу машину, погуляет с вашими питомцами  и т. д.

Здания  имеют спортивные залы, бассейны, сауну, игровые комнаты, кинозал. По выходным  могут проводиться кулинарные классы, а если вы любитель спорта, то про вас тоже не забудут – классы на любой вкус от йоги до бокса. В ахитектурном плане, здания в этом ценовом сегменте красивы, оригинальны и удобны для проживания.

Имидж и престиж района, в котором расположена недвижимость, существенным образом сказывается на её площади и конечной стоимости. В хорошем районе дом за миллион может быть небольшим, с маленьким участком земли. Он может быть с видом на океан, а может быть и с видом  «на соседей». Чем дальше мы отезжаем от океана, тем больше становится площадь дома и колличество земли вокруг него.

Чем хорош Сан-Диего, здесь можно выбрать такой образ жизни, который вас интересует и который вам ближе, будь то городской, а если вы любитель тишины —  пригородный пейзаж. Воздух будет одинаково чист, дороги удобны и уровень услуг вас не разочарует.

Говоря о домах за $1,000,000 которые не имеют вида на океан, я имею в виду сегмент домов класса  «люкс» в среднем имеющих пол акра земли. Большое влияние на архитектуру этих домов оказал испанский и итальянский стиль. Как правило,  площадь их будет от 250 до 500 кв.м.

Двухэтажные, с 5-ю – 7-ю спальнями, 7-ю ванными,  гаражами на 4 – 5 машин – такой дом вас будет радовать! Также может присутствовать отдельный дом для гостей. Его называют «casita».  В отсутствии гостей, вы его можете использовать как офис, или как студию. Все дома этого класса построены по самым высоким техническим стандартам.

Просмотрите фотографии и решите, какой из домов отвечает вашим вкусам и образу жизни!

Игра в Поло, или как стать обладателем именья за 10 миллионов.

Что можно купить в Сан-Диего за $500,000?

ЧТО МОЖНО КУПИТЬ В САН-ДИЕГО ЗА $300,000?

Что можно купить за $100,000 – или как выглядят квартиры эконом-класса в Сан-Диего.

Что можно купить в Сан-Диего за $500,000?

Это слайд-шоу требует JavaScript.

Если вы захотите потратить $500,000, то здесь уже можно говорить об отдельно стоящем доме.
Причём для иностранцев необходимо вложить 35% от этой суммы, а на другую часть можно получить заём, процентная ставка на который будет ниже, чем в России.

Основная застройка в графстве Сан-Диего – это плановое, городское строительство. Обычно дома объединены в комплексы с определённой темой и дизайном. В одном комплексе может быть до пяти видов различных дизайнов домов.

Планировка домов также будет иметь несколько вариантов. В комплексе, как правило, есть бассейн, детские площадки, площадки для выгула собак, баскетбольные и теннисные корты. Строительство ведётся так, что рядом будут находится парки, школы, торговые комплексы, библиотеки, ну и конечно же развитая инфраструктура.

Земля в Калифорнии очень дорогая, и поэтому участок вокруг дома будет небольшой. Площадь дома будет варьировать от 100 кв. метров и больше, 3-4 спальни, 2 полные ванны, 3 туалета, гараж на 2 машины, камин.

Если говорить об архитектуре, то здесь большое влияние на Калифорнию оказали Испания и Мексика. Дома светлых тонов, с красными черепичными крышами – это визитная карточка.

Игра в Поло, или как стать обладателем именья за 10 миллионов.

Что можно купить в Сан-Диего за $1,000,000?

ЧТО МОЖНО КУПИТЬ В САН-ДИЕГО ЗА $300,000?

Что можно купить за $100,000 – или как выглядят квартиры эконом-класса в Сан-Диего.