RSS лента

Архив метки: Сан-Диего

Стратегия апреля.

Апрель на рынке недвижимости. Что имеем: На продажу выставлено 2 300 домов, в то время как в прошлом году было выставлено на продажу 4800 домов.  Количество покупателей увеличилось на 5%. Что делать: Если вы покупатель жилья на этом рынке, я бы советовала воспользоваться преимуществом низких процентных ставок, если конечно вы можете позволить себе покупку недвижимости. Это всё равно лучше, чем аренда. Если вы продавец, но всё думаете о продаже, сейчас самое время этим заняться.

Весенний рынок недвижимости, загадки и реальность.

Рынок недвижимости Сан-Диего оставался загадкой в течение последнего года, поскольку цены продолжали расти, в то время как уже более года был карантин и в связи с этим, рынок труда был ограничен.  В начале пандемии рынок недвижимости действительно опасался падения, но по прошествии нескольких месяцев эти опасения не оправдались. К нам стали переезжать люди из других городов и штатов. По прогнозам аналитическая компания Core Logic, цены в Сан-Диего по динамике роста будут одни из самых высоких в Америке. Хорошо это, или плохо? Для тех, кто живёт в нашем городе и откладывал покупку на потом, в надежде увидеть падение цен, вряд ли увидят это в ближайшие годы. Для тех, кто хочет продать – это замечательное время, так как продаётся всё: старое, новое, в плохом районе, у дороги.  Всё продаётся за несколько дней и по завышенной цене. Средняя цена дома достигла $700.000.

Покупка недвижимости за биткойны.

Если у вас есть биткойны, то их можно потратить, купив дом в самом красивом месте Сан-Диего – Ла Хойе. Дома, построенные на заказ, выставлены на продажу за 19,8 миллиона долларов, что эквивалентно примерно 1750 биткойнам. Продавцы также принимают наличные. Принятие биткойнов для покупки — это один из способов продвижения домов на рынке, когда недвижимость рассматривается незадействованной группой потенциальных покупателей. Если покупатель платит биткойнами, продавцы воспользуются инвестиционным банком, который напишет фьючерсный контракт, чтобы зафиксировать на несколько месяцев все, что будет стоить биткойн на момент заключения сделки по продаже. Фьючерс — это контракт на покупку или продажу актива на определенную дату по определенной цене. Продажа дома за биткойны не дает налоговых преимуществ.

Еще одной причиной выставления дома на продажу за биткойны – это привлечение сторонников цифровой валюты. Хотя большинство недавних покупателей биткойнов являются инвесторами, есть также те, кто верит в использование биткойнов как способ облегчить децентрализацию денег, создать более конфиденциальный способ тратить деньги и ограничить транзакционные издержки. То есть для тех, кто не хочет афишировать своё имя при покупке – это идеальный способ приобретения недвижимости.

Что будет весной на рынке недвижимости?

В Сан-Диего с аукциона было продано 700 объектов недвижимости. Цены были от 300,000 до 2,4 миллионов. В 2021 году цены на жилье начнут ощущать влияние рекордных потерь рабочих мест и накоплений, а также просроченные уплаты по банковским займам. Мораторий на неуплату по займам истекает в феврале 2021 года, и я не уверена, что его продлят. По последним данным работу потеряли 2,5 миллиона калифорнийцев. Конечно же это будет иметь определённый эффект на нашем рынке. Традиционные индикаторы не смогли уловить реальные потери от пандемии. Накопились довольно ощутимые долги по коммунальным услугам, по выплатам по кредитным картам. Весна будет интересным временем для покупки и продажи.

Стратегия покупки на рынке продавцов.

 

В Сан-Диего продавцы недвижимости продолжают диктовать свои условия на рынке.
Для многих покупателей попытка покупки будет большим стрессом, особенно если они делают это впервые. Нужна определённая стратегия, которая поможет вам снизить стресс и возможность купить то, что вам понравится. На каждый объект недвижимости поступает несколько предложений. Точно определите свой бюджет и сколько вы сможете предложить. Для дома, который вам нравится — на 5% выше, чем спрашиваемая цена. Если вы нашли дом своей мечты, не раздумывая предлагайте на 10% больше. Выигрывает тот, кто хорошо знает рынок, финансово подготовлен, т.е. все дела с банком уже решены и ипотека будет ему предоставлена.
Вся недвижимость в Калифорнии продаётся на условиях проверки объекта. Вы можете сделать проверку для себя, но не вносить это в контракт, как условие покупки. Подразумевается, что если в доме будет необходимо что-то чинить, или исправлять, то вы это берёте на себя.
Ну, и самые смелые отменяют, как условие покупки, оценку от банка. Прежде, чем выдать деньги на дом, банк присылает оценщика, который определяет рыночную стоимость дома. Если оценочная стоимость будет ниже, чем цена, которую предложили вы, то разницу будет оплачивать покупатель.
Те покупатели, которые имеют наличные и не берут ипотеку, обычно стараются предложить меньше. На нынешнем рынке это успехом не пользуется. Дома продаются за 7-10 дней.
Всем успехов и хороших покупок в 2021 году!

Покупатели и цены.

Мы наблюдаем рост цен на 10 процентов за последние четыре-пять месяцев. Даже для Калифорнии это очень много. Наблюдается приток покупателей из других штатов. Анализируя рынок, я не вижу причины, чтобы дальнейший рост замедлился. Если посмотреть на тот факт, что деньги столь дешевы, (заём можно получить под 2.5%), то те люди, которые смогли сохранить свою работу и теперь могут работать удаленно, рассматривают Сан-Диего как действительно дешевый рынок по сравнению с Сан-Франциско и Нью-Йорком. Средняя цена дома $712.000 и продаются они, в среднем, за 11 дней. Средняя цена аренды — $2,237.

Рынок Сан-Диего вышел на пятое место в стране среди самых дорогих рынков.

Cамый дешёвый район – Encanto, 92114. Средняя цена дома здесь $500,200.

Феномен «двух Сан-Диего».

Это словосочетание появилось не случайно. Феномен «двух Сан-Диего» — это растущий разрыв между теми, кто может себе позволить купить дом, и теми, кто не сможет этого сделать ближайшие несколько лет.

Несмотря на потерю рабочих мест и высокий уровень безработицы, средняя цена дома к сентябрю 2020 года в округе Сан-Диего достигла рекордного уровня — $700 000 долларов.
Это полностью рынок продавцов. Нехватка предложений и увеличение спроса на жилье подтолкнули цены на рынке Сан-Диего вверх. Из-за пандемии ожидалось, что цены останутся неизменными или немного упадут в ближайшие месяцы в пользу покупателей. Так и было в марте и апреле. А вот начиная с мая, когда процентная ставка упала, а ситуация с пандемией особо не улучшилась, многие решили, что покупка дома совсем даже не плохая идея.
Наибольший рост цен пришёлся на верхнюю часть рынка, поскольку фондовый рынок силен, и те, кто работает на более высокооплачиваемых должностях, с меньшей вероятностью станут безработными. К нам стали переезжать семьи из Силиконовой долины и Сан-Франциско. Работать из дома можно отовсюду. Конец года не принесёт резких изменений на рынке.

О русских яхтах в Сан-Диего.

Первая попытка России в 1991 году, принять участие в Кубке Америки (America’s Cup Class (IACC) yachts) провалилась из-за споров между Москвой и Петербургом.  В конце концов из-за нехватки денег участие отменилось.  В 1992 году официальным представителем был выдвинут Синдикат Красная Звезда 92, во главе с генеральным директором   Олегом Ларионовым. Они построили испытательную яхту из алюминия для тренировок в окрестностях Санкт-Петербурга.

 

Вторая яхта, из углеродного волокна была закончена так поздно, что ее можно было перевезти только самолетом, чтобы прибыть вовремя. Но денег на это у них не было. Тут вдруг московские представители выдвинули еще одного официального претендента – Синдикат «Век России». Их яхта была доставлена вместе с экипажем на самолете Ан-124 в Сан-Диего, но участия в гонке принять не смогла, так как они не получили специального разрешения от Военно-Морского Флота и береговой охраны. Сама яхта была признана медленной и довольно неуклюжей. Один из местных бизнесменов, предоставил бесплатное место для швартовки яхты. Потом её перевели на склад,  где она находилась в качестве заблокированного банковского вклада. В 1995 году её корпус был предложен за $25 000.  Яхту купили, вложили в неё дополнительные $200,000. Теперь она бороздит, залив Сан-Диего и возит туристов.

Краткий обзор рынка недвижимости за июль 2020.

Сан-Диего в цифрах, июль 2020.

Средняя стоимость домов — $ 628,519.

Цена по сравнению с прошлым годом выросла на 5,6%.

Средняя цена квадратного фута — $390.00.

Средняя цена аренды — $2700.00

В среднем, конкуренция между покупателями – до 4-х предложений покупки на один объект.

Среднее количество дней на рынке – 17 дней.

Согласно прогнозам от Zillow, Сан-Диего станет самым востребованным рынком жилья в Калифорнии в 2020 году. За 20 лет с 1998 по 2018 год средняя стоимость жилья в Сан-Диего выросла на 217%.

Карантин, правительство и бизнес.

Третий месяц карантина. Сан-Диего находится на второй фазе открытия экономики, а всего их четыре. У 194 смерти от вируса при 3.3 миллиона населения. Остро стоит вопрос открытия экономики и малых бизнесов. Сидеть на карантине и дальше, или открывать бизнес полностью? Но теперь на фоне политических игр между нашим губернатором демократом и президентом республиканцем, у «мужиков чубы трещат». А ведь мы можем и открыть, и соблюдать меры предосторожности. Губернатор наш выдвинул требования, что мы сможем открыть штат полностью только тогда, когда в течении 14 дней у нас не будет не одной смерти. Насколько это реально при нашем населении? У нас просто нет шансов. При том, как сейчас работают магазины, куда нельзя заходить, а можно только получать желаемый товар на улице, рестораны. которые работают только на вынос, закрытые салоны красоты и спортивные клубы. Для того, чтобы сдвинуть экономику, в ней нужно наше с вами участие. А как можно в этом участвовать, если я не хожу в эти магазины, готовлю дома и никуда не езжу. Я не пользуюсь услугами, делаю всё сама. Сначала это было страшно из-за вируса, а теперь, то что мне нужно — не работает, то что открыто – не интересует. Мой бизнес работает с большими сложностями. В городе 25% безработных.  Правительство не может управлять бизнесом, а вот разрушить оно его может. Те люди, которые говорят нам нужно сидеть дома и не работать, по-прежнему получают зарплату, пенсионные выплаты и медицинские страховки. Так вот, люди готовы брать на себя риск и начинать выходить из карантина. Ждать больше невозможно.

P.S. Вчера в Сан-Диего открылись казино. Губернатор был против.  Все казино у нас расположены на территории индейской резервации и находятся под управлением индейского племени при Бюро по делам индейцев США. Руководство племени сказало, что они не будут подчиняться приказам губернатора и открыли двери для всех желающих. Очередь была на улице, так как внутрь пускали только определённое количество человек, чтобы соблюсти необходимые правила безопасности. Ждать нужно было не меньше двух часов. И люди ждали.