RSS лента

Архив автора: Виктория Крысова

Новые инвесторы на рынке недвижимости Сан-Диего.

Популярные несколько дома для инвесторов, которые они переделывали, а потом продавали, всё труднее становится найти. Связано это прежде всего с недостатком объектов на рынке. А также быстрым ростом цен.

На смену инвесторам —  flippers, пришли инвесторы-арендаторы. Они ищут объекты в густонаселённых районах, где арендная плата растёт быстро, а количество желающих арендовать — растёт. В Сан-Диего, это практически может быть любой район. Желающих много, а арендных помещений недостаточно. Разница только в цене аренды. Самая высокая —  в прибрежных и центральных районах, более доступная – в отдалённых, таких, например, как Темекула.

Заслуживает внимания ещё один вид инвесторов – инвесторы-оппортунисты. Они предпочитают быть гибкими в своих инвестиционных исканиях. Для них интересны все проекты: и переделка-продажа объекта, и покупка-аренда, или даже покупка многоквартирного дома.

Что выберите для себя вы, будет зависеть от ваших финансовых возможностей, вашего опыта и желания работать. Вложение денег – это труд, а правильное вложение – это труд благодарный.

Успехов и удачных вложений!

Реклама

Как живут пенсионеры в Америке.

Американские пенсионеры, люди активные, любят путешествовать, занимаются спортом, имеют множество хобби и увлечений. Чтобы вести подобный образ жизни, нужно иметь хорошо устроенный быт. В 1971 году была разработана концепция так называемой независимой пенсионной жизни. Разработчики данной идеи, решили предоставить пожилым людям альтернативу традиционным вариантам жизни на пенсии. Так появились независимые пенсионные жилые сообщества. Это целые жилые комплексы, состоящие из многоквартирных домов, или отдельно стоящих кондоминиумов. Как правило, эти общины предлагают еженедельную уборку, трехразовое питание, местный транспорт и регулярные социальные мероприятия за ежемесячную арендную плату по системе «все включено».

Хороший тому пример, многоэтажный дом, находящийся в одном из самых дорогих районов – La Jolla (92037). В нём есть бассейн, спортивный зал, медицинский кабинет, водители с транспортом, и полное обслуживание. Есть ограничения по возрасту. Вам должно быть не меньше 62 лет, чтобы там поселиться.

Другой вариант проживания – комплексы, с отдельно стоящими домами. Там можно жить, начиная с 55 лет. Такие комплексы, привлекают людей активных. Строят их рядом с полями для гольфа. В комплексах есть бассейны, теннисные корты, клубные помещения, где проводят концерты и мероприятия.  Комплексов таких достаточно много, цена варьирует от их расположения, удобств и предоставляемых услуг. Здесь живут не только американцы, но и пенсионеры со всего мира радуются здесь калифорнийскому солнцу.

https://www.55places.com/california/area/san-diego

Выбор есть и осуществлять свою мечту нужно заранее. Подумайте, где бы вам было интересно и комфортно проживать на пенсии?

Цены на недвижимость, лето 2018 г.

Средняя цена на дома в округе Сан-Диего в июне месяце 2018 года была $630,000, что на 5,8% выше цены за прошлый год. Мы всё также испытываем недостаток объектов на продажу и это подталкивает цены вверх. Интересная деталь: количество проданных объектов, по сравнению с прошлым годом уменьшилось, а цена не упала.

Средняя цена на квартиры — $ 430,000. Среднее время на рынке – 30 дней.

Рост доходов и довольно низкая безработица в Сан-Диего, даёт возможность всё большему количеству людей интересоваться покупкой.

Заём на 30 лет банки дают под 4,7%.

Арендная плата тоже не стоит на месте.

Интересна ситуация с квартирами в центре города (92102). На продажу их выставляли мало, поэтому те, что были проданы, выросли в цене за год почти на 40%. По этой же причине, квартиры на востоке Сан – Диего , (San Carlos 92119), выросли в цене на 59%.

Готовы ли вы уступить своё водительское место?

Влияние технологий на нашу повседневную жизнь с каждым годом становится всё ощутимее.

В 2020 году, в Калифорнии планируют запустить первые самоуправляемые машины. Готовы ли мы освободить водительское место для робота? Не все, и конечно же не сразу. А теперь, давайте рассмотрим, как эти изменения повлияют на рынок недвижимости.

В Сан–Диего, в среднем люди едут на работу 30 минут. Движение интенсивное, пробки, приехал на работу – уже устал. А вот если ты едешь в машине, как пассажир, то можешь и кое-какие рабочие вопросы решить, и бумаги просмотреть.

В городе, большие площади отданы под парковки, необходимость в которых просто отпадёт. На их месте можно будет и дома новые построить, которых у нас катастрофически не хватает, и парки новые разбить.

Вопрос покупки недвижимости в отдалённом пригороде, тоже уже не будет так пугать.  Не все могут жить у океана, а когда тебя везут с комфортом, то можно и в пригороде осесть.

Будем ждать 2020 года!

На что следует обратить внимание при продаже.

Лет 20 назад, среднестатистический американец, жил в своём доме больше 10 лет. Сейчас, люди переезжают намного чаще и живут в доме не более 5 лет.

Если вы покупаете дом сегодня и планируете делать там перепланировку и ремонт, вы уже должны думать не как покупатель, а как будущий продавец.

Хочу поделиться мыслями и опытом на тему того, каких перепланировок и «улучшений», лучше избежать.

  1. Не стоит увлекаться озеленением и ландшафтным дизайном. Конечно же, ваш участок должен выглядеть привлекательно и ухоженно, но, если у него большая площадь и он требует постоянного, дорого ухода, это может стать проблемой. Вода у нас дорогая, не все хотят тратить на это деньги. Лучше всего сделать дизайн с растениями, которые не требуют много воды и постоянного ухода.
  2. Переделка гаража в жилую комнату. Это один из самых больших минусов при продаже, особенно если у покупателя дорогой автомобиль, который он хочет держать в гараже. Часто, такие переделки делают без специального разрешения, а это ещё только усугубляет ситуацию.
  3. Превращение спальни в гардеробную, или офис. Если вы это сделаете, убедитесь, что комнату можно легко переделать снова в спальню. Покупателю с детьми, она может быть просто необходима.
  4. Установка бассейна. Как и ландшафтный дизайн, бассейн требует обслуживания и является довольно дорогим удовольствием. В тёплом климате он более распространён, но и ответственность, особенно если у вас маленькие дети, тоже очень высока. Для некоторых покупателей, это может стать большим минусом при покупке.
  5. Добавление в интерьер ярких и сложных элементов. Яркая краска, покрытие пола, которое сложно заменить. К примеру, установка керамической или мраморной плитки по всему полу может быть дорогостоящей ошибкой, за которую другие просто не захотят платить.  И, последнее даже самая дорогая ванная комната не будет хорошо выглядеть, если мастика вокруг ванны и раковин будет с чёрными пятнами плесени. Всегда бросается в глаза и наводит на мысли. Что за домом не очень хорошо ухаживают.

Инвесторы на рынке недвижимости Сан-Диего.

С ростом спроса на аренду жилья цены на недвижимость также растут, а предложений продажи становится всё меньше. Это краткая характеристика нашего рынка жилья на период лета 2018 года. Это по-прежнему, рынок продавцов и они диктуют свои условия.

Если вы не очень уверены в своих возможностях, или хотите найти этакую «жемчужину», которую другие покупатели не заметили – даже не тратьте на это своё время. Сейчас покупка проходит по такой вот схеме: увидел, дал предложение, не торговался (конечно же, в разумных для вас пределах).

Количество инвесторов, которые занимались покупкой домов, их переделкой и последующей перепродажей, резко уменьшилось. Сейчас, их число не превышает 1% от всех покупателей. Причина – очень трудно найти такие дома, которые даже переделав, можно перепродать с выгодой для себя через 90 дней. Девяносто дней указаны потому, что это время определено законом, когда можно перепродать дом, квартиру.

В среднем, дом находится на рынке 49 дней. Это короткий срок продажи, который показывает, что цена и рынок сбалансированы. Средняя цена на дом в Сан-Диего остается около $ 600,000.

Для примера, в Северной Калифорнии, в Сан-Хосе, средняя цена за дом составляет $ 1,3 млн.

Если вы серьёзно настроены к покупке, обращайтесь, буду рада помочь.

Умеете ли вы делать выбор?

SanDiegoRealtorВы приходите на рынок покупать ягоды. Перед вами несколько десятков коробочек с ягодами. Ягоды в коробках уложены слоями, и вам хорошо виден только верхний слой. Как вы будете выбирать? Какая у вас стратегия, чтобы понять, какая из коробочек лучше всех, если вы конечно ошибочно не считаете, что верхний слой ягод является точным индикатором того, что лежит на дне. Задумались?

А если провести данную аналогию на другие области – выбор знакомств, проведение собеседования, кто будет делать для вас инвестиции, помогать с покупкой и продажей недвижимости.

Так почему же мы так поверхностно выбираем?   Да только потому, что получаем удовлетворение от выбора, нам нравится ощущение власти и контроля, хотя у нас его очень мало. Если вы видите только верхний слой ягод, и никогда не пытаетесь заглянуть вглубь, то вряд ли вы получите то, что желаете.

Настоящая информация исходит из опыта. Хороший фермер никогда не положит плохие ягоды на дно коробочки.

В следующий раз, когда надумаете выбирать себе специалиста в области недвижимости – вспомните обо мне. Я вас уверяю, что в вашей коробочке окажутся самые отборные ягоды!

С любовью, ваш риелтор из Сан-Диего.

Что хочет американский покупатель недвижимости в Калифорнии?

Стандартный американский покупатель ищет дом с 3-мя спальнями, двумя ванными. Обязательно, чтобы был гараж на две машины, современная кухня.  Если в семье есть дети, то к обязательным пунктам добавляются хорошие школы. У кого-то это выходит на первое место, и родители готовы покупать квартиру, по цене дома, но в хорошем районе.

Как часто американцы меняют дома? В среднем, раз в пять лет. Причины разные: переезд на новое место, новая работа, увеличение семьи, или наоборот, уменьшение.

Большие дома уже не пользуются той популярностью, как это было лет 15 назад. Цены выросли, содержание дома стало дороже, да и налог на собственность не уменьшился.

Американцы после 60, предпочитают покупать дома одноэтажные, без лестниц. Для них, на первое место выходит конфиденциальность.

Если ещё 10 лет назад, поколение 30-летних стремилось к покупке недвижимости, то теперь, большинство из них предпочитают аренду покупке. Стандартная схема, когда молодые люди заканчивали колледж, женились, покупали дом и копили деньги на пенсию, больше не работает. Мир вокруг нас изменился, и появились другие ценности. Владение недвижимостью, возможно, на сегодняшний день, перестало быть мечтой каждого американца. И это нормально. Для многих, аренда может быть прекрасной альтернативой.

Прибрежные районы — Пасифик-Бич (Pacific Beach 92109).

Пасифик-Бич (Pacific Beach 92109)

Район Pacific Beach, граничит с La Jolla (92037) с севера, и с Mission Beach, с юга.

Ещё каких-нибудь десять лет назад, район, в основном населяли молодёжь, серферы и студенты колледжей.  Из-за роста стоимости недвижимости и аренды население постепенно стало меняться. Теперь, средний возраст людей, проживающих в данном районе – около сорока лет.

В Pacific Beach находится много ночных клубов, ресторанов и кафе.

Район стал активно застраиваться в период 1886-1888 гг. В это же время, была построена железная дорога, которая соединяла La Jolla и Пасифик-Бич. Тогда, участок земли стоил $350–700, в 1950 году его цена была $15,000. Средняя цена дома в 2018 году -$838,300. Цена на недвижимость в этом районе растёт на 6% в год. Средняя цена аренды — $2,850.

Школы Пасифик-Бич, являются частью единого школьного округа Сан-Диего. https://en.wikipedia.org/wiki/San_Diego_Unified_School_District

Район очень разный, и довольно большой. Здесь есть спокойные, тихие улицы, где любят селиться семьи с детьми, есть улицы, которые близко расположены к ночным клубам и ресторанам. Для кого-то, это является положительным фактором, а для кого-то, это неприемлемо. Отсюда очень близко добираться к центру города. Аренда квартир и домов здесь очень популярна. Рядом находится парк аттракционов – Морской Мир. ( https://seaworld.com )

Парки Сан-Диего.


По количеству парков Сан-Диего занимает 16 место среди 100 городов Америки. Средний размер городского парка составляет 6,8 акров.  Согласно Реестру для общественных земель, город оставляет 23 процента своей земли для общественных парков. Если учесть нехватку земли для застройки, и саму цену на землю, то получается, что наши парки «золотые».

Были проведены специальные исследования, при помощи которых высчитывалось, сколько времени необходимо среднестатистическому жителю, чтобы дойти до парка. Получилось 10 минут для 77 процентов жителей Сан-Диего. Для городских жителей это совсем даже  неплохо. Во многих парках есть бесплатные теннисные корты, бейсбольные и футбольные площадки.

Парк – это прекрасно и для здоровья, и для души. Здоровый образ жизни, отличные условия для занятия спортом, вместе с идеальнымом – что ещё нужно для счастливой жизни?