RSS лента

Архив автора: Виктория Крысова

Рынок недвижимости Сан–Диего начинает «остывать».

Если в мае цены выросли на 29,6%, то уже в июне они выросли только на 28,5%. Да, это по-прежнему заоблачные темпы роста, но заметно движение в противоположном направлении, т.е. к снижению цен. Основной причиной этого являются ставки по ипотечным кредитам. Ежемесячный платеж по ипотеке за дом в Сан-Диего стоимостью 500 000 долларов (большая редкость в наши дни), с первоначальным взносом в размере 20%, увеличился более чем на 30% по сравнению с началом года.

Те кто успел купить недвижимость по низким ипотечным ставкам продавать свою недвижимость в ближайшее время не будут. А вот людям с низким доходом будет гораздо труднее попасть на рынок жилья. Теперь мы действительно вернулись к тому, что было до пандемии и далеко не к тому, что было в 1980-х годах, когда процентные ставки выражались двузначными числами.

Сдвиг на рынке недвижимости.

SdvigNaRynkeПосле нескольких лет бурного роста недвижимости, рынок жилья Сан-Диего медленно и неспешно начинает «остывать» и двигаться в сторону покупателя. Эти шаги очень незначительные, и в отдельных районах совсем незаметные, но они есть. Дома стали дольше продаваться. Если раньше на один дом можно было получить до 20 предложений, то теперь это может быть не больше двух предложений, а то и одно. Теперь покупатель может договариваться о цене, условиях продажи. Полтора месяца назад об этом ещё не было и речи.
Если вы прожили в своём доме, или квартире не меньше трёх лет, то продажа на нынешнем рынке для вас будет успешной, и вы заработаете на продаже. Для всех остальных, спешить не стоит, если вас не вынуждают крайние обстоятельства.
Как ситуация будет продолжать меняться на рынке жилья, в конечном итоге покажет следить за инфляция, процентная ставка и мировая экономика в целом.

Жилищный рынок Сан-Диего – лето 2022 года.

Средняя фиксированная ставка на 30 лет в мае превысила 5%. Заявки на ипотеку упали, и некоторые покупатели ушли с рынка. Все индикаторы указывают на то, что конкуренция за дома может несколько ослабнуть. Средняя цена на дома держится в районе $1,198,000. Продажи жилья продолжают опережать предложения.

Когда температура перегретого рынка начинает медленно опускаться (в последний раз это наблюдалось в 2016 и 2020 годах), индикаторы рынка начинают отражать сдвиг с меньшим количеством предложений, постепенным увеличением объектов и большим сроком продажи.

Как мы видели во время предыдущих спадов, после того как только спад заканчивался, цены на жильё начинали быстро расти. Покупатели должны быть готовы воспользоваться замедлением рынка, а продавцам важнее, чем когда-либо, подготовить свой дом к тому, чтобы его цена была рыночной и продажа прошла быстрее.

Что будет дальше на рынке недвижимости?

Рост ипотечных ставок исторически тормозил рост цен на жилье, но этот рынок жилья не похож ни на какой другой. Рынок недвижимости остаётся «горячим» практически по всем показателям, включая аренду. Цены на дома и рост цен достигли новых рекордов, а доступность жилья находится на самом низком уровне со времен финансового кризиса.

Аналитики и стратеги жилищного рынка из Morgan Stanley Research изучили взаимосвязь между ценами на жилье, процентными ставками и доступностью аренды, чтобы понять, почему этот рынок жилья не похож ни на какой другой.

Ключевое отличие от последнего жилищного бума — владельцы сегодня находятся в лучшем финансовом положении, чем в предыдущие жилищные циклы. У них меньше долгов, больше собственного капитала и низкие платежи по ипотеке. Они не спешат выставлять свои дома на продажу.

Рост арендной платы не даёт возможности откладывать средства на первоначальный взнос, отодвигая перспективу владения недвижимостью на будущее.

Всё вышеперечисленное подтверждает то, что цены на жилье должны продолжать расти, хотя и более медленными темпами.

О термитах.

Живя в Калифорнии, о термитах слышали все. Следов их жизнедеятельности можно визуально и не наблюдать. Вгрызаться в дом они могут, например, под фундамента и опустошать все внутренности деревянных перекрытий дома. Самое страшное – им хватит 2-3 лет для того, чтобы полностью источить дом изнутри. Поэтому проводить инспекции дома на наличие термитов —  это обязанность каждого владельца. При продаже дома, при получении ипотечного кредита необходимо иметь справку, что термитов в доме нет.

Для этого специальные компании делают проверку и при необходимости проводят профилактику. Если колонии термитов были найдены во многих местах, то дом накрывают специальным тентом и проводят опрыскивание. Хозяин на время профилактики, которая длится 2-3 дня, из дома выезжает. При продаже за инспекцию и профилактику обычно платит продавец. Цена варьирует от $1.500 до $3.000.

Новые рекорды по ценам на недвижимость.

Впервые средняя цена дома на одну семью в округе Сан-Диего достигла 1 миллиона долларов в апреле, согласно статистике перепродажи жилья, собранной через Службу множественного листинга Сан-Диего Ассоциацией риелторов Большого Сан-Диего (SDAR).

По сведениям Ассоциации риелторов Сан-Диего, (SDAR), впервые средняя цена дома на одну семью достигла 1 миллиона долларов. Половина домов, проданных в апреле, была продана более чем за 1 миллион долларов, а половина — дешевле.  Цена на кондоминиумы и таунхаусы ежемесячно росла почти на 3 процента, установив среднюю цену в $660 500.

Рецессия и недвижимость.

Одного только слова «рецессия» достаточно, чтобы потенциальные покупатели жилья содрогнулись. Последняя рецессия в 2008 году была разрушительной для отрасли недвижимости. Продажи резко упали, дома были конфискованы, и рынок в целом погрузился в хаос. Но покупка дома во время рецессии может быть выгодной.

Рецессия 2008 года и крах рынка жилья показали, насколько тесно экономика привязана к ценам на жилье.  Исторически сложилось так, что даже эксперты плохо предсказывали следующий крах рынка жилья. Цены резко выросли на протяжении большей части 2020 и 2021 годов, но ФРС будет ещё повышать процентные ставки, что может снизить цены на жилье. Однако, поскольку эта рецессия не похожа ни на одну другую, каждый покупатель окажется в уникальном положении в случае серьезной финансовой ситуации. Только вы можете знать, возможна ли покупка дома во время рецессии для вашей семьи. Приведу некоторые факторы, которые следует учитывать.

Если отрасль, в которой вы работаете, испытывает проблемы м будет сокращать рабочие места, то вам не стоит заниматься покупкой.

Банки понимают, как экономическая неопределенность может повлиять на работу любого человека. Таким образом, они с меньшей вероятностью одобрят ипотеку.

Если вам нужно продать ваш дом, прежде чем вы сможете купить новый, это может стать проблемой во время рецессии. В зависимости от вашего местного рынка, вы можете получить меньше денег, чем ожидали, или ваш дом может оставаться на рынке дольше.

Вам придется трезво взглянуть на свое текущее финансовое положение и тщательно взвесить все за и против, прежде чем делать покупку. Однако, если вы уверены в своих финансах и своем финансовом будущем, вы можете получить дом своей мечты по более доступной цене, чем вы могли себе представить!

Ипотечная ставка и доходы.

Процентная ставка по ипотеке медленно поднимается вверх.  Гильдия Риелторов Калифорнии опубликовала следующие цифры. Для покупки дома за $797 000 (взяли среднюю цену) нужно иметь минимальный годовой доход в размере $158 000.

Месячная оплата при этом будет $3950. Это включает проценты и налоги, по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой и процентной ставкой 3,97 процента.

Для приобретения кондоминиум или таунхауса pf $640 000, ваша ежемесячная оплата будет в размере $3170. Необходимый минимальный годовой доход — $126 800.

Сегодня утром 5 мая 2022, ставка поднялась до 5%.

Весенний сезон продаж 2022 года.

По мере того, как мы приближаемся к напряженному весеннему сезону, то впервые за последние лет, я вижу изменения рынка.  Стремительный рост ставок по ипотечным кредитам начинает снижать темпы роста цен на жильё. Тем не менее, сочетание факторов – предложения и спрос, будут продолжать подталкивать цены вверх, хотя и с более низкими темпами роста. Рынок недвижимости 2022 года будет близок к нормальному. Что это значит? Покупатели по-прежнему будут бороться за дома и квартиры, но вряд ли битвы будут такими интенсивными как в прошлом году. Если в прошлом году продавцы полностью диктовали свои условия, то сейчас, покупатель сможете быть более гибкими в отношении условий договора купли-продажи. Да, это по-прежнему будет рынком продавцов, но с большими уступками, чем год назад.

В чём разница между кондоминиумом и таунхаусом?

Таунхаус — это физическая форма строения. Кондоминиум (condo) — это один из вариантов владения собственностью (fee simple, co-op, leasehold). Таунхаус может, и чаще всего является частью кондоминиума. Кондоминиумом может быть отдельно стоящий дом, таунхаус или квартира в многоквартирном здании. В любом кондоминиуме всегда есть ТСЖ. Ипотека на кондоминиум обычно имеет более высокую процентную ставку. Чтобы получить более четкое представление о том, сколько стоит владение таунхаусом по сравнению с кондоминиумом, нужно посмотреть на страхование дома, налоги на недвижимость и сборы ТСЖ.
Если вы хотите жить в хорошем районе и не можете позволить себе дом, то покупка кондоминиума будет хорошим вложением денег.