Архив рубрики: О недвижимости

Новая тенденция – увеличение средней цены домов.

Если в предыдущие месяцы, число продаж увеличилась,  а вот цена в основном стояла без особых изменений. Это было связано с тем, что на рынке преобладали инвесторы, которые платили наличными. Теперь на рынке, активно действуют покупатели, которые приобретают дома для себя, чтобы в них жить. Рынок недвижимости, где цена недвижимости варьирует до $400,000 – это теперь полностью территория продавцов.

Чтобы купить недвижимость в сегменте, вам нужно конкурировать как минимум с 10-ю другими конкурентами. Мой персональный рекорд – я помогла своими покупателями купить дом, на который было подано 14 предложений. Последний раз такое случалось в 2003 году, когда я писала в контракте, что на любое другое предложение, которое будет выше нашего, мы будем добавлять  по $5,000, чтобы дом был наш. Это было, почти 10 лет назад.

Но тогда, подобная ситуация была во всех сегментах рынка. Сейчас же, если Вы покупаете недвижимость в районе $750,000 – это, по прежнему покупательский рынок. Покупатель диктует здесь свои условия и правила игры. Посмотрим, насколько долго это продлится. Банковские ставки на ипотеку всё ещё низкие и для иностранцев необходимо внести 40% от стоимости недвижимости, чтобы получить ипотечный кредит.

Продавать эксклюзивные дома  никогда не было простой задачей. Рынок этот небольшой, покупатели и продавцы, обычно, не хотят чтобы их имена афишировались, да и суммы продажи они пытаются держать в секрете.

Чтобы взглянуть на такой дом, прежде всего нужно предоставить выписку со своего банковского счёта, что вы в состоянии оплатить сделку, а не просто интересуетесь его внутренним дизайном.

Затем уже агент проводит предварительное интервью с покупателями. Есть определённый круг вопросов, который помогает выяснить серьёзность намерений будущих покупателей и только потом, агент предоставляет всю информацию хозяевам.  Именно в таких моментах проявляется профессионализм и знания агента.

Показывать такие дома тоже не просто. Обычно, все переговоры ведутся через секретарей, и от агента требуется особое искусство, чтобы согласовать плотный график обеих сторон.

Иногда я задумываюсь, что же труднее – продавать такого рода дома, или находить для них покупателей? И то и другое одинаково сложно.

Несколько месяцев назад в Малибу продавался дом за $35,000.000. Продавали его довольно долго, но безуспешно.  Тогда, продавцы решили пойти нетрадиционным путём, благо Голливуд рядом. Они наняли голливудского режиссера Грэма Хенман снимать трёх-минутный фильм под названием «Паук и Муха», с Hans Zimmer Studios (которая сделала партитуры «Король Лев», «Гладиатор» и «True Romance» ). После того, как фильм был готов, его загрузили на iPads, и  разослали сотне потенциальных покупателей по Америке и  по всему миру .

Дом был продан. Сумма, которая была уплачена режиссёру, держится в секрете, но я думаю продажа особняка покрыла все расходы с лихвой.

Копия фильма прилагается.

Последнее время, мне в дверь стали подкладывать очень интересное рекламное письмо:

«Уберу за вашим собаками, все отходы увезём с собой, а не бросим к Вашему соседу на лужайку, или в Ваш мусорный бак. Имеем лицензию и страховку.» Люди этой профессии называют себя скуперами. Scoop,   в переводе с английского означает совок.  Я разговаривала с одним из них, и выяснила, что в год он зарабатывает до $50,000. Кстати, исключительно мужская профессия.

Что же, американцы трепетно относятся к своим питомцам и они, действительно считают их членами своей семьи. Естественно, не оставляют этого без внимания и  архитекторы и строители.

В больших комплексах, имеются специально оборудованные площадки для выгула собак. Если комплекс занимает большую территорию, то обязательно, в нескольких местах будут стоять ящики с пакетами,  если Вам вдруг понадобилось убрать за вашим питомцем, а пакет вы забыли дома.

В многоквартирных домах, животных тоже можно держать, но здесь всё регулируется правилами данного комплекса, и обычно, это может быть одна собака, до 30 килограмм, или две маленькие.

Поэтому, при покупке квартиры, нужно внимательно изучить правила проживания, чтобы точно знать, что разрешено, а что нет. Эти правила должен предоставить Вам продавец в первые 7 дней после открытия сделки. Нарушать эти правила не рекомендуется, так как это может обернуться существенным штрафом. В городе достаточно парков и площадок для выгула собак.

Кстати, в Сан-Диего есть «собачий пляж», где ваши питомцы смогут  поплавать в океане и порезвиться на пляже, никому не мешая. Раз в году там проводят соревнования по сёрфингу для собак.

Добро пожаловать в Сан-Диего!

Рынок аренды на сегодняшний день выглядить не просто хорошо – он выглядит «здоровым» и привлекательным, несмотря на рост цен. Рост цен на аренду, в сочетании с уменьшением доли вакансий, привлечение новых квартиросъёмщиков, с меньшими затратами – это самый позитивный фактор на рынке аренды за последние несколько лет.

По последним данным, аренда в Сан-Диего поднялась в среднем на 5%. В районах, граничащих с университетами, эта цифра выше. Для примера, таунхаус, с 3-мя спальнями, двумя гаражами на расстоянии 1-й  мили от университета сдаётся за $2,900 без особых усилий, в прошлом году на подобный дом цена была на $200 ниже. Цены не аренду в самом дорогом сегменте, поменялись мало. Дом, с видом на океан, будет стоить от $10,000 в месяц.

Чтобы сдать недвижимость в аренду, в первую очередь проверяется кредитная история потенциальных жильцов – где они жили до этого, регулярно ли платили за квартиру, какие у них есть долги. Причина, почему так тщательно проверяется кредитная история, прежде всего в том, что закон охраняет права жильцов, и просто так их из квартиры не выселишь. Даже «здоровый» рынок аренды, сталкивается с такой проблемой – как найти надёжных квартиросъёмщиков. Поэтому, вам необходима помощь агента, который и произведёт все необходимые проверки.

Коммерческие объекты, доходные дома (не менее 200 квартир), также наблюдают рост и уменьшение количества вакансий, по сравнению с прошлым годом.

С наступлением лета, рынок недвижимости в Калифорнии, традиционно оживляется.

Какая же основная тенденция лета 2012? Прежде всего – это то, что количество домов, выставленных на продажу, резко сократилось, а вот число, желающих их купить – увеличилось.

Пример из моей практики :  в течении мая 2012 г. , я со своими покупателями-инвесторами  искала дом, и когда мы нашли то что им было нужно, то помимо нашего предложения на этот дом, было ещё 12 других. Конкуренция при покупке дешёвого и среднего жилья довольно большая.

В процентном содержании, в округе Лос -Анджелес в апреле 2012г. число домов на рынке, уменьшилось на 35%, a в графстве  Сан-Диего —  на 43%. Так же уменьшилось и время продажи. Теперь, для того, чтобы продать дом нужно 33 дня, вместо 45.

Данная ситуация опасна тем, что многие домовладельцы  не хотят продавать свою недвижимость сейчас, т. к . считают, что цены ещё не достаточно высоки. Ну, а те, кто и хотел бы продать – не могут, потому , что цена их дома ниже, чем взятый в банке заём.

Последние несколько лет новое строительство активно не велось, и сейчас мы начинаем ощущать нехватку новых объектов на рынке.

Покупатели уже почуствовали на себе всё напряжение нового рынка. Теперь свои условия начинает диктовать продавец, а не покупатель. Это случилось впервые, за  последние 5 лет.

Процентная ставка по заёмам по прежнему низкая, лето начинает набирать обороты и есть все предпосылки того, что оно будет жарким!

Наступило лето, самая «горячая» пора на рынке недвижимости.

За последние два месяца аренда в среднем выросла на 1,6%. Количество домов, выставленных на продажу в Сан-Диего, сократилось. По данным Resmidia, во второй половине 2012 года, цены должны увеличиться на 1%, а к 2014 году, они увеличатся до 2,5 %.

Что стоит за этими цифрами? Восстановление на рынке жилья будет иметь далеко идущие последствия в ближайшие годы на территории Соединенных Штатов, а также на международных рынках. Так как американские потребители увеличат свои расходы на приобретение мебели, бытовых приборов, ремонт и поддержание своих домов – это всё поможет в развитии сопутствующих отраслей, не только в Америке, но и в мире.

Более 80 процентов американцев по-прежнему считают, что покупка дома является лучшей долгосрочной инвестицией, которую они могут сделать.

Молодые специалисты и вновь прибывшие иммигранты больше склонны к аренде жилья, чем к его покупке. Это будет двигать вперёд сегмент строительства многоквартирных, доходных домов.
Восстановление рынка жилья не будет равномерным по всей стране. Решающим фактором будет уровень безработицы и количество домов, выставленных на продажу.

Дополнительными факторами, которые так же оказывают существенное влияние — это количество местных достопримечательностей и развитие общественного транспорта. Сан Диего по числу развлечений и достопримечательностей, по разветвлённой сети общественного транспорта, выгодно отличается от многих других штатов.

Подводя итоги, хочу сказать, что в поезд набравший скорость, запрыгнуть труднее, чем в тот, который только что начал отходить от перрона.

На фоне европейского кризиса, американский рынок жилья, с каждым месяцем выглядет всё привлекательнее. Хороших вам покупок!

Как я уже писала в своих предыдущих статьях,  покупая недвижимость в Америке, и в частности в Сан-Диего, вы покупаете не просто стены, а дом, или квартиру, в которой уже есть встроенная кухня и бытовые приборы. Это стандарт. Но помимо этого, есть ещё и личное имущество, которое тоже  должно оставаться в доме.

Существует правило, по которому , «всё то что в доме прикреплено к стенам, к потолку или к земле» должно в нём остаться при продаже. Для покупателей, и особенно продавцов  из-за границы, это всегда большая новость.  На почве этого могут возникнуть недоразумения.  Вот поэтому важно работать с профессионалами, которые оградят вас от проблем и сохранят вам деньги.

Все люстры и  светильники, так же должны остаться. Каминные решётки, если они прикручены, тоже являются частью покупки.

Продавец, может указать в контракте, что он забирает с собой, какие-либо из перечисленных выше вещей.  Например, в доме была антикварная люстра и они хотят её забрать. Но это не значит, что на месте убранной люстры останутся дыры в потолке. Продавец обязан повесить другую . Ваш риэлтор должен проследить за всем этим.

Часто, при оформлении ландшафта используются фонтаны, скульптуры, кованные решётки, сделанные на заказ, которые продавец хочет забрать с собой.  Если грамотно вести переговоры, то в большинстве случаев, всё это может остаться на месте.   Каждый дом, имеет своё «лицо» и иногда, даже купив замену, бывает трудно   восстановить весь его первоначальный вид.

Покупка недвижимости никогда не была лёгкой задачей, ну а дополнительные знания придадут вам уверенности и помогут сделать правильный выбор.

Успехов!

Вкладывая деньги в недвижимость, мы как правило, делаем это не для собственного удовольствия, а для получения прибыли. Существуют определённые правила, следуя которым, вы можете эту прибыль максимально увеличить.

Покупая дом «с видом», вы обычно платите больше, чем за подобный же дом, но с видом «на соседей». Старайтесь покупать так, чтобы наценка «на вид» не была слишком большой. В случае перепродажи, такие дома обычно продаются дольше .

Не смотря на то, что основная часть вложений сосредоточена в строении, немаловажную роль играет то, какого рода участок окружает дом. Обычно, в современных домах участки меньше, чем в домах построенных 20-30 лет назад. Желательно, чтобы участок был прямоугольной формы, и чтобы перед домом тоже располагалась территория, относящаяся к данному строению, а не сразу шла городская улица. Если всю территорию заднего двора занимает бассейн, то такие дома довольно трудно продаются. Идеально, чтобы помимо бассеейна было место и для газона, и небольшого сада. Я подчёркиваю, небольшого, т.к. иметь большой участок в Калифорнии дорого – оплата воды для полива ваших насаждений, услуги садовников и налог на землю оборачивается большими цифрами. Не покупайте дома с ландшафтными изысками, особенно если эти деревьям и кустарникам требуется много воды и ухода.  Поддерживать их в хорошем состоянии, опять же дорого и это не всегда окупается при перепродаже собственности.

Размер дома имеет немаловажное значение. Лучше купить дом поменьше, но в хорошем районе, чем огромный в районе, где большинство домов требует ремонта. Три –четыре спальни – наиболее популярныя категория домов в Калифорнии.  Также, необходимо иметь две полных ванны, душ и три туалета.

Очень важно иметь гардеропную для основной спальни и встроенные шкафы для всех других спален. Желательно, чтобы были шкафы для постельного белья и полотенец.

Гаражи играют большую роль при перепродаже, поэтому гараж на две машины – это правило, ну а если на три – это только плюс к вашим вложениям.

Прачечная комната  — опять же большой плюс.

Вся наша жизнь вертится вокруг кухни. Кухня должна быть большой, светлой и оснащённой самым современным оборудованием. Желательно, чтобы из кухни можно было выйти на ваш участок – особенно у нас, в Калифорнии, где лето круглый год, двери всегда открыты и возможность любоваться природой, вдыхать аромат цветов и слушать пение птиц,  и всё это в черте города!

В современных домах камины расположены в гостинной и в основной спальне. Ими пользуются несколько раз в году, но иметь их в доме приятно и при перепродаже они добавляют к стоимости вашего дома.

Я перечислела здесь основные моменты, которые нужно учитывать при покупке собственности, с целью её дальнейшей продажи и получения прибыли. Калифорния имеет свою специфику,  понять  и разобраться в которой я вам помогу с большим удовольствием!