В январе 2022 года средняя цена дома в Сан-Диего, составляла 849 тысяч долларов, увеличившись на 19,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Средний доход в Сан-Диего составляет чуть более 68 000 долларов, что недостаточно для покупки дома по средней цене. За последние 15 месяцев из Калифорнии уехало больше 600 000 человек.
В то же время к нам переехало достаточно много людей, чей доход намного выше среднего дохода в Сан-Диего. Для них наши цены очень приемлемые и привлекательные.
Поскольку Сан-Диего по-прежнему остается таким желанным местом для жизни, то ожидать, что в ближайший год рынок повернётся лицом к покупателю, не стоит.
Стоимость строительства дома выросла в среднем на 25,000 долларов с начала пандемии, при этом рост затрат и нехватка материалов вынуждают многих строителей сокращать свои новые постройки. Недостаток предложения жилья плюс более высокие цены продажи привели к нехватке доступного жилья, особенно в сельских, экономически неблагополучных районах.
Краткий обзор процесса строительства.
Бюджет. Он включает размер, тип здания, особенности интерьера и постройки дома. Расположение вашего дома будет играть роль в определении его стоимости.
Определение с методом постройки дома.
Разработка плана, или проекта.
Многие не вносят это в бюджет. Для тех, кто строит большой, элитный дом, этот этап планирования может быть особенно дорогим.
Получение разрешения на постройку и все необходимые проверки. Лучше всего, чтобы ваш генеральный подрядчик сделал для вас все необходимые документы.
Страхование строительных работ.
Заключительный осмотр, чтобы убедиться, что всё соответствует планам и местным строительным нормам.
Немного о ценах.
Средняя стоимость строительства нового дома до подорожания — $282,684, что-то около $ 150 за квадратный фут.
Оплата специалистам:
Архитектор — 60 $ — 125 $/ час
Инженер — $100 — 150 $/ час
Геодезист — $300 до $700
Дополнительная оплата.
Специальная подготовка участка под строительство, количество этажей, специальный дизайн, материалы, которые будут использоваться при строительстве и т.д.
На вопрос, трудно ли построить дом в Калифорнии, однозначного ответа нет. Если вы хотите построить дом своей мечты – пробуйте! Для всех остальных, рекомендую начинать с уже готового жилого фонда.
Рынок жилья по-прежнему движется вверх, хотя и более медленными темпами. Ожидается, что это замедление, или так называемая нормализация, будет нашей реальностью в 2022 году. А вот предполагаемый диапазон роста среди этих прогнозов очень разнится.
Fannie Mae прогнозирует рост цен на 7,9%. Zillow Research настроена более оптимистично и прогнозирует рост цен на 13,6%.
А вот самый пессимистичный прогноз пришёл от CoreLogic. На этой неделе компания дошла до того, что понизила оценку роста цен на ближайшие 12 месяцев с 2,2% до 1,9%. Если такие темпы роста цен осуществятся, это будет самый низкий скачок цен с 2012 года.
А пока мы с нетерпением ждём весны, когда традиционно на нашем калифорнийском рынке появляется больше объектов продажи. . В любом случае, предполагаемого обвала цен никто не ожидает.
Округ Сан-Диего большой. При населении почти в 3,3 миллиона человек он занимает 4526 квадратных миль. Это больше, чем Делавэр и Род-Айленд вместе взятые. Округ наш густо заселён, но вот если отправиться на восток, то можно ещё найти места, где соседей вы не увидите.
Кемпо, (Campo 91906) небольшой город на востоке округа Сан-Диего. Население — 3,627 человек. Был основан в 1919 году, во время строительства железной дороги в Аризону. Во время Второй мировой войны здесь был военный госпиталь.
Здесь издавна занимались разведением крупного рогатого скота и коневодством.
Средняя цена дома — $187,100. Аренда квартиры с 3-мя спальнями — $1,000 плюс коммунальные услуги. Средний доход — $46,875.
Для всех тех, кто интересуется сельским хозяйством, это место где ещё можно купить землю.
В декабре 2021 года цены на жилье в Сан-Диего выросли на 14% по сравнению с прошлым годом. В среднем дома продаются за 12 дней пребывания на рынке по сравнению с 15 днями в прошлом году. Многие дома получают несколько предложений. В среднем дома продаются примерно на 2% выше прейскурантной цены. Есть районы, где дома могут быть проданы примерно на 6% выше прейскурантной цены. Средняя цена на дома держалась в районе $829.000. Что поменялось. Покупатели с наличными больше не лидируют на рынке. Они не так гибки и сговорчивы, как те, кто взял заём в банке. Они и предложат больше и по условиям продажи дадут возможность продавцу выбрать для себя наиболее удобное время закрытия сделки. Бывают случаи, что покупатели предлагают продавцу пожить в доме ещё несколько месяцев после закрытия сделки. Рынок сложный, но вполне рабочий. Праздники закончились, возвращаемся к работе!
«Промышленные дома» — это дома, полностью построенные на заводе в соответствии с федеральным строительным кодексом, находящимся в ведении Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD). Федеральные стандарты строительства и безопасности промышленных домов (широко известные как Кодекс HUD) вступили в силу 15 июля 1976 года. Готовые дома бывают односекционными или многосекционными, их доставляют на объект и устанавливают. Их размещают на опорах из кирпичной кладки или на залитых бетонных основаниях и, как правило, они остаются на одном месте в течение всего срока службы. Колеса и сцепные язычки, используемые для транспортировки дома, снимаются после того, как агрегат установлен на место.
Так как эти дома находятся на земле, которая не принадлежит хозяевам, то за неё нужно вносить ежемесячную оплату. Цена варьирует от того, где расположен комплекс. Очень часто, они располагаются невдалеке от океана. Средняя площадь таких домов — 50-60 квадратных метров. По цене они более доступны, чем обычные дома и могут быть хорошим начальным стартом.
Программа iBuying, которая, по прогнозам Zillow была столь успешной, в конечном итоге провалилась. В последнее время компания подвергается резкой критике по различным вопросам, от обвинений в манипулировании рынком жилья до опасений полного провала этой программы, когда они приостановили покупки жилья в октябре 2021 года. Связано это с нехваткой недвижимости, рабочих рук и материалов. Вскоре, 25% сотрудников компании были уволены. Меня эти новости мало удивили. Я видела их подход к покупке недвижимости и понимала, что это только вопрос времени. В настоящее время Zillow владеет 7000 домов на общую сумму 2,8 миллиарда долларов в дополнение к домам, которые все еще находятся в контракте. И это при том, что в Америке сейчас рынок продавцов. Причин такой ситуации много. Одна из главных – они покупали дома в тех штатах и районах, где плохо знали рынок и возможности дальнейшей перепродажи. Вывод прост: если вы действительно заинтересованы в покупке ликвидной недвижимости, то обращайтесь к услугам местных агентов, кто заинтересован в вашем бизнесе и дальнейших рекомендациях.
Все мы знаем, что рынок недвижимости постоянно колеблется. А вот будет ли будущее Zillow таким же непредсказуемым, как и рынок, покажет время.
В октябре 2021 года средняя цена на дома в Сан-Диего составляла $820,000, что на 14,7% больше, чем в прошлом году. Средняя цена за квадратный фут составляла $591. Средняя цена продажи — 795,000.
На рынке всем управляют продавцы, а это означает, что людей, желающих купить больше, чем домов в наличии.
В Сан-Диего всего около 100 районов. Самый дорогой район – Ла – Хойя, 92037. Средняя цена дома там составляет $2,4 миллиона долларов. Ист-Виллидж — самый доступный район: средняя цена дома в нём — $500,000.
Покупка дома в первый раз — увлекательная и важная веха для многих американцев. В 2020 году 40% всех покупок недвижимости было совершено именно теми, кто покупал первый раз. Это частично связан с тем, что процентные ставки резко упали во время пандемии COVID-19.
Для людей, желающих и способных инвестировать в дом в этом году, поиск первого дома требует внимательного рассмотрения ряда факторов. Покупатели должны найти баланс между тем, что они хотят, и тем, что они могут себе позволить. Часто люди начинают искать дом своей мечты, не имея реального представления о рыночных ценах, процентных ставках или даже о своем праве на получение ипотеки. Очень важно знать, где дом находится, а это вам лучше всего расскажет и покажет местный риелтор. Поиск лучше всего сузить до района с хорошей репутацией, а уже потом вдаваться в подробности о жилье.
Аналитики на сайте личных финансов сравнили 300 городов разного размера по 22 ключевым показателям рыночной привлекательности, доступности и качества жизни. Получилось, что доступными для покупки у нас в Сан-Диего стали Чула Виста, Оушенсайд, Эскондидо, Виста, Эль Кахон. Карлсбад, город где живу я, вошёл в список недоступных районов для покупки. Цены у нас поднялись на 26% за год. Тем, кто покупает первый раз, они просто слишком высоки. А город у нас замечательный!
Стратегия на рынке недвижимости нужна всегда и последние несколько лет показали, что её отсутствие может привести к большим ошибкам.
Давайте поговорим о стратегии продажи недвижимости на рынке продавца. Рассмотрим случай, когда вам нужно продать и купить одновременно. Что нужно вначале: купить, а потом продать, или продать, а потом искать замену? На нашем рынке, где объектов продажи недостаточно и почти всё довольно легко продаётся, но сложно покупается ставит продавца в сложные условия. Многие хотят вначале купить, а потом уже продавать свой собственный дом. Такая стратегия в корне не верна. Вы будете платить больше, чем обычный покупатель, так как у продавца вы попадаете в группу риска. Ваш дом не продан, у вас ипотека и вы должны получить ещё одну на покупку нового дома. Продавец поставит вас в более жёсткие условия, банк даст более высокий процент, и вы будете жёстко ограничены контрактом. Стресс и ещё раз стресс. А если поставить вначале собственный дом на продажу? Вот здесь на помощь приходит стратегия. На нынешнем рынке можно составить контракт так, что вы сможете продавать свой дом с условиями покупки нового, т.е. выиграть для себя время, или указать в контракте, что вы будете арендовать свой дом какое-то время у будущего покупателя. Есть ещё возможные варианты, которые могут применяться в каждом определённом случае.
Будьте стратегом и удача будет заслуженно на вашей стороне!
Недвижимость в Сан-Диего - руководство для покупателя 