Архив метки: Калифорния

Почему именно Калифорния? Да потому, что она обладает некоторыми  уникальными особенностями, которые делают её весьма привлекательной для владельцев инвестиций в недвижимость.

1. В первую очередь, это ограничения на налог по недвижимости. В 1978 году, было принята поправка к закону THE AMENDMENT. PROPOSITION 13 , согласно которому, налог на собственность не может превышать 2%. В настоящее время, налог на недвижимость в Сан – Диего 1,2%. В других штатах, налог может увеличиваться каждый год.

2. В Калифорнии почти не осталось свободной земли для строительства. В Сан-Диего, есть несколько больших участков, которые расположены в пределах часа езды от города, и все они находятся в стадии разработки. Менее 25,000 участков остаются для индивидуального строительства. Дефицит земли под застройку, означает только одно – цены на недвижимость будут расти.

3. Население штата Калифорния увеличивается. По данным последних исследований, полученных Министерством финансов штата, численность населения Калифорнии увеличилась до 37,8 миллиона человек. Рост происходит в двух направлениях – количество приехавших, превышает количество убывших из штата, а также рождаемость за последний год увеличилась. За минувший год в Калифорнии родилось 503, 000 младенцев.

Естественно, что интерес к покупкам и аренде недвижимости только возрастает.
Если Калифорния, не значилась в вашем списке, самое время его пересмотреть.

Пишите, задавайте вопросы – всегда рада помочь.
Удачных вам покупок!

В апреле 2012 года, я опубликовала статью о том, какого рода недвижимость можно приобрести в Сан-Диего за $100,000.

За прошедшее время, цены в графстве Сан-Диего, в среднем увеличились на 34%! Рекордная цифра за прошедшие 5 лет. В связи с этим, самая дешёвая недвижимость в эконом-классе теперь стоит $170,000 — $200,000.

Летом, как всегда, количество квартир, выставленных на продажу – увеличилось. В отличии от России, где лето является дачным сезоном и временем отпусков, в Америке, это самое горячее время продаж.

Для недвижимости Калифорнии, и Сан-Диего в частности, характерна цикличность. В среднем, один цикл – это 12-15 лет. Наш новый цикл вступил в силу и набирает обороты!

Это слайд-шоу требует JavaScript.

Ну, вот и половина лета уже прошло. За последние 5 лет, это первое лето, когда рынок недвижимости развивался так бурно.

В июне, продолжили своё развитие тенденции, которые мы наблюдали в течении всего года. Цена на дома, увеличилась в среднем на 3%, и на 23%, по сравнению с июнем прошлого года. Что касается квартир и таунхаусов, здесь цены увеличились на 34%, и теперь они перешли планку в $300,000. Кстати, в мае, средняя цена на квартиры, была  $288,000.

Количество домов и квартир, выставленных на продажу, увеличилось.

Экономика в Калифорнии, идёт на подъём, а значит и необходимость купли-продажи недвижимости, ослабевать не будет.

Интерес по ипотеке пошёл вверх,  и  скорей всего он достигнет 5% к середине 2014 года.

Покупка недвижимости процесс трудоёмкий и сложный. Покупка недвижимости за рубежом  — сложна вдвойне. Остановлюсь на некоторых моментах покупки недвижимости в Калифорнии. Хочу подчеркнуть, что каждый штат Америки, имеет свои законы и правила. Налоги на недвижимость также, в каждом штате свои.

В Калифорнии сделку полностью ведёт агент, а в Нью-Йорке, например, этим занимаются адвокаты.

Основным  документ при купле-продаже, является договор – контракт на 10 страницах.  Плюс,  к нему прилагается около 200 страниц инструкций, проверок, инспекций и рекомендаций, которые дают покупателю возможность оценить данный объект покупки со всех сторон.

Если вы будете брать ипотечный кредит, то количество документов  будет от 100 до 120 страниц.

Титульное страхование – ещё 20 листов .

Страховка на дом – 30 листов.

Документы ТСЖ – 250-300 листов.

Вот такую папку с документами, вы получите по окончанию сделки.

Очень важно, чтобы с вами работали профессионалы, которые разбираются в местных законах, знают специфику рынка и помогут вам избежать неоправданного риска.

Хороших вам покупок!

Цены на недвижимость в Калифорнии, перешли из категории «падающих», в категорию «растущих». Предел падения  был,  достигнут в апреле 2013 года.  Получается, что шанс покупки упущен? Для любителей  «золотого дна», для тех кто выжидал, что  к осени, когда основная  масса покупателей схлынет с рынка и  цены будут ещё ниже – шанс безвозвратно упущен.

Значит ли это, что вложение денег в недвижимость перестало быть актуальным? Ответа на этот вопрос нет. Как профессионал, могу сказать, если вы покупаете дом, или квартиру  с  долгосрочной перспективой  владения – покупайте.  А вот для тех, кто ищет быстрых путей обогащения – здесь вы не заработаете. Вы  должны владеть собственностью в течение приблизительно 7 лет, чтобы начать на ней  зарабатывать.  Для  недвижимости Калифорнии, и Сан-Диего в частности, характерна цикличность. В среднем, один цикл  — это 12-15 лет.  Наш новый цикл  вступил в силу и набирает обороты!

По статистике, домовладельцы переезжают, в среднем, каждые 5 лет. В Америке люди ездят  за работой и частые переезды стали здесь повседневностью.

При перепродаже дома, обычно возникает вопрос : «Делать ремонт или нет, а если делать, то какого  рода ремонт и улучшения лучше сделать, чтобы и бюджет не пострадал, и денег  больше на перепродаже заработать?»

Рассмотрим несколько, самых больших на мой взгляд ошибок, которых следует избегать.

Ошибка первая – благоустройство сада.

Домовладелец-продавец , решает улучшить приусадебный участок, добавить  «живую» изгородь,  посадить новые фруктовые деревья, добавить газон.  А  будущий покупатель, может  не оценить ваших трудов, подумав о том,  как дорого ему обойдётся уход за таким  участком – работа садовников, вода.

Ошибка вторая – переделка гаража.

В Америке, многие, имея гараж, машины  держат на улице. Гараж используют не по назначению, или даже переделывают его, ну,  например,  в игровую комнату, или спальню. При перепродаже, очень многие покупатели, даже не будут рассматривать ваш дом, как вариант. На мой взгляд, это самая большая  ошибка, особенно в Калифорнии, где многие имеют дорогие машины и предпочитают держать их в гараже.

Ошибка третья –  бассейн.

Если вы добавили бассейн для своих нужд, когда только приобрели дом – это одно, а вот если бассейн был добавлен для увеличения цены дома при продаже – это уже ошибка. Те деньги, которые  были  потрачены на это, себя, как правило, не оправдывают. Как и сад, бассейн требует технического обслуживания и средств. Для семей с маленькими детьми, он вообще может быть неприемлем.

Ошибка четвёртая – предпочтение определённому стилю, с яркими красками и дорогими элементами.

Выставляя свой дом на продажу, естественно, будет большим плюсом, если дом свежеокрашен и приведён в порядок. Но при этом, старайтесь использовать нейтральные тона, которые легко потом можно перекрасить. Не используйте плитку и мрамор,  которые  трудно заменить. Также не рекомендуется использовать вычурных, дорогих светильников, раковин, столешниц. Потратив на ремонт $40,000, продавец  рассчитывает, что его дом будет стоить на 40 тысяч дороже  — а в действительности, этого не случится. Очень индивидуальный подход к ремонту, никогда не приносил больших результатов при перепродаже.

Не забывайте – сколько людей, столько  мнений  и вкусов. Подготовьте свой дом к продаже таким образом, чтобы его легко можно было преобразить под любой стиль. Советы риелтора вам в этом помогут.

Штат Калифорния рассматривает любое имущество, приобретенное во время законного брака со стороны мужа или жены  как общую собственность.  /Разделы 760 и 771 Семейного кодекса Калифорнии./

Всё имущество, нажитое в браке, при разводе делится поровну между супругами .

Это не зависит от того, работал один из супругов, или нет. Закон гласит, что оба супруга, вносят одинаковый вклад в брак.

Супруг не может передавать или продавать, сдавать в аренду общее имущество без согласия другого супруга.

При начальной процедуре раздела имущества, приглашается квалифицированный  оценщик, для того, чтобы определить точную стоимость недвижимости.

После этого, недвижимость выставляется на продажу. Это общие, краткие сведения о том, как проходит этот процесс. Естественно, что сюда будут привлечены и адвокаты и суд.

Все расходы, будут делится, так же  поровну, между уже бывшими супругами.

Меня часто спрашивают о вложении денег в покупку земли, выгодное ли это дело?

Вложение денег в землю – это очень большой риск. Покупая землю, вы конечно же надеетесь, что она будет расти в цене. Если вы купили небольшой участок, под застройку одного дома, то скорее всего, денег вы на этом не заработаете. Инвесторы, кто покупал землю в Калифорнии в 70-х годах, сейчас подсчитывают доходы, а вот тот, кто купил участки в 2006-2008, потеряли на этом половину вложенных денег.

Земля может быть хорошей инвестицией для строительных компаний и долгосрочных корпоративных инвесторов, а также для людей, кто располагает значительными средствами, для покупки больших участков.  Для мелких инвесторов, слишком высока степень риска  и слишком малы шансы заработать. Есть много разных способов для  инвестирования,  аренда недвижимости – один из них. По последним прогнозам, аренда в Сан-Диего должна возрасти на 5,4 %. Мой совет – вкладывайте деньги в недвижимость, для сдачи в аренду.

Риск и доходность, здесь более оправданы.

Апрель – это месяц, когда вся Америка платит налоги.

В соответствии с государственным законом, владельцы недвижимости в Калифорнии обязаны платить налоги на имущество каждый год.

Хочу подчеркнуть, что налоги платят все.  Каждый округ устанавливает свою собственную систему уплаты налогов. Большинство, предлагают онлайн варианты оплаты в дополнение к традиционной почтовой  оплате. В Калифорнии   налог составляет 1,2% от оценочной стоимости недвижимости.  Например, если ваш дом стоит $700,000,  то налог будет $8,720. Общая сумма разбивается на две части и платится 2 раза в год.

Коллектор округа  должен подготовить  все документы для владельцев собственности, и отправить по почте к 1 ноября.  Если вы их не получили, вы можете обратиться в офис коллектора округа  и запросить копию. Первый взнос должен быть отправлен между 1 ноября и 9 декабря. Вторая оплата происходит между  1 февраля и 10 апреля. Если вы задержались с оплатой, то будете платить на 10% больше.

Уклонение от уплаты налога на имущество в срок может привести к серьёзным проблемам.