Архив метки: покупатель

Лет 20 назад, среднестатистический американец, жил в своём доме больше 10 лет. Сейчас, люди переезжают намного чаще и живут в доме не более 5 лет.

Если вы покупаете дом сегодня и планируете делать там перепланировку и ремонт, вы уже должны думать не как покупатель, а как будущий продавец.

Хочу поделиться мыслями и опытом на тему того, каких перепланировок и «улучшений», лучше избежать.

1. Не стоит увлекаться озеленением и ландшафтным дизайном. Конечно же, ваш участок должен выглядеть привлекательно и ухоженно, но, если у него большая площадь и он требует постоянного, дорого ухода, это может стать проблемой. Вода у нас дорогая, не все хотят тратить на это деньги. Лучше всего сделать дизайн с растениями, которые не требуют много воды и постоянного ухода.
2. Переделка гаража в жилую комнату. Это один из самых больших минусов при продаже, особенно если у покупателя дорогой автомобиль, который он хочет держать в гараже. Часто, такие переделки делают без специального разрешения, а это ещё только усугубляет ситуацию.
3. Превращение спальни в гардеробную, или офис. Если вы это сделаете, убедитесь, что комнату можно легко переделать снова в спальню. Покупателю с детьми, она может быть просто необходима.
4. Установка бассейна. Как и ландшафтный дизайн, бассейн требует обслуживания и является довольно дорогим удовольствием. В тёплом климате он более распространён, но и ответственность, особенно если у вас маленькие дети, тоже очень высока. Для некоторых покупателей, это может стать большим минусом при покупке.
5. Добавление в интерьер ярких и сложных элементов. Яркая краска, покрытие пола, которое сложно заменить. К примеру, установка керамической или мраморной плитки по всему полу может быть дорогостоящей ошибкой, за которую другие просто не захотят платить.  И, последнее даже самая дорогая ванная комната не будет хорошо выглядеть, если мастика вокруг ванны и раковин будет с чёрными пятнами плесени. Всегда бросается в глаза и наводит на мысли. Что за домом не очень хорошо ухаживают.

Если у политиков главные вопросы : “Кто виноват?» и «Что делать?», то у риелторов, главным вопросом является: «Что хочет покупатель?».  Другой вечный вопрос: «Что является наиболее важным фактором для потенциального покупателя в этом году? Район, красивая, тихая улица, кухня, ванная комната. Так что же всё-таки хочет средний покупатель? Поделюсь своими впечатлениями и наблюдениями. Для среднего покупателя не так важно, есть ли в доме винный погреб, или кинозал, а вот светлая большая кухня, с современной  бытовой техникой, большими и удобными шкафами – это то помещение, куда идут в первую очередь . На это есть несколько причин.  Кухни в Америке встроенные, они продаются вместе с домом, как и бытовая техника. Менять кухню – дорого и хлопотно, поэтому, в основном, все хотят, чтобы всё уже было готово и было в отличном состоянии. Из-за занятости, готовят дома не так часто, но это не меняет ситуацию .

Естественный, натуральный свет и высокие потолки.

Ванные комнаты, обязательно должны иметь двойные раковины. На принятие ванны, опять же время есть не у всех, а вот хорошая душевая комната  с гидромассажем – это обязательно.

Сейчас, очень сильна тенденция использования натуральных материалов. Хорошие деревянные полы, натуральные ковровые покрытия, солнечные батареи – обязательно есть в списке многих покупателей.

После просмотра нескольких домов, в списке может что-то прибавляется, а что-то уходит на второй план. Моя задача – сделать  эти показы наиболее эффективными для всех  нас.

Time is of the essence!

В среднем процедура оформления документов занимает 30 дней. Если покупка осуществляется за наличные деньги – не больше 5 дней.
После выбора дома, квартиры, агент составляет контракт. Контракт – это типовой документ-договор, составленный риэлторской ассоциацией штата Калифорния и содержащий в себе 12 страниц. Его основная задача – максимально защитить интересы покупателя.

Контракт подписан, и в это же время покупателю необходимо внести задаток в размере 1-3 процентов от стоимости дома, квартиры. Затем, документы отправляются продавцу. Если предложение принято, то следующий этап – открытие Эскро. Эскро – это независимая компания, основная задача которой, проследить, чтобы сделка прошла по закону и все основные условия контракта были выполнены в срок. Эскро-агент подготавливает инструкции, где расписано как данная сделка будет проходить. На этом этапе проводится ряд проверок:

1.  Проверка физического состояния дома. Ее проводит специалист, который проверяет состояние проводки, коммуникаций, сантехники, дефекты здания, крышу. Кстати, все дома и квартиры в Америке продаются с уже встроенной кухней, холодильником, плитой и стиральной машиной. Эту проверку оплачивает покупатель. Оплата от 300 – 450 долларов.
2.  Проверка на наличие термитов. За эту проверку, в большинстве случаев, платит продавец. На все проверки у покупателя есть 17 дней, отсчет которых начинается после того, как обе стороны подпишут договор. В течении этих 17 дней если по каким-либо причинам покупатель передумал покупать дом, его задаток возвращается ему полностью. Обычно, это бывает после физической проверки дома, квартиры, когда бывают найдены серьезные недостатки, а продавец их устранять отказывается. Если покупатель отказывается от покупки после 17 дней, то часть его задатка может быть отдана продавцу.
3. Юридическая проверка. Ее задача – выявить, нет ли здесь дополнительных наследников, уплачены ли все налоги. Этом занимается титульная компания. Она же занимается оформлением страхового полиса. После того, как все условия контракта соблюдены, деньги переведены, наступает момент завершения сделки. Покупатель получает документ на право владения собственностью – так называемый Дид.

Расходы на покупку собственности обговариваются при заключении договора. Они обычно включают административные расходы, общее страхование недвижимости, оплата за эскро, и составляют порядка 2000 долларов. Эта сумма может меняться, в зависимости от размера собственности и стоимости услуг участников сделки.

Особо хочу подчеркнуть, что при покупке, услуги агента для покупателя бесплатны.

Выше сказанное относится к так называемой «регулярной продаже», т.е. когда дом, квартиру продает ее владелец. При покупке недвижимости от банка есть свои отличия и нюансы.

А теперь вообразите себе, что Вы всего в нескольких шагах от покупки дома там, где 350 солнечных дней в году, где климат мягкий, растения экзотические, а пляжная жизнь не заканчивается даже зимой. В графстве Сан-Диего русско-говорящего населения около 50,000.  У нас есть свои газеты и журналы,  магазины и рестораны.  Лучшее место для детей придумать сложно.

Приобретая собственность в Южной Калифорнии,  Вы приобретаете новый стиль жизни!